Immowirtschaft: Highlights und Trends

Runder Tisch

Immowirtschaft: Highlights und Trends

Welche Trends werden Österreich im Immobilien-Jahr 2018 bewegen: Darüber diskutierten am Runden Tisch von ÖSTERREICH die Immobilien-Profis: ÖSW-Vorstand Michael Pech, EHL-Geschäftsführerin Sandra Bauernfeind, Rustler Immobilientreuhand-Geschäftsführer Alexander Scheuch, Bondi-Chef Anton Bondi de Antoni, Buwog-Geschäftsführer Andreas Holler, Glorit-GF Stefan Messar, Raab-GF Susanne Raab, AIRA-GF Roman Ascherov, DWK-GF Roland Pichler, Value One-GF Andreas Köttl und REVAL-GF Philipp Hain.

ÖSTERREICH: Das Immobilienjahr 2017 war sehr spannend, 2018 scheint die Dynamik nicht nachzulassen – wie geht es weiter?

Michael Pech: Highlight 2017 war für uns sicher die Dachgleiche in Monte Laa Mitte Oktober. Ein Hochhaus mit  441 Wohneinheiten, davon 100 servicierten Apartments der ÖSW-Marke room4 rent und 341 Wohnungen, die nach Fertigstellung im Juni 2018 an die Erste Immobilien KAG übergeben  werden. Das Hochhaus ist eine logische Konsequenz wenn man sich die demographische Entwicklung anschaut. Eine Stadt, die innerhalb ihrer Grenzen wachsen muss und die Freiraumqualität weiter beibehalten möchte, ist aufgefordert die städtebauliche Dichte zu verstärken.

Andreas Holler: Auch für uns ist das Hochhaus ein großes Thema: Wir haben kürzlich unser erstes Hochhaus innerhalb von zwei Jahren fertiggestellt, den Skytower am Hauptbahnhof. Das zweite große Thema sind die Entwicklungsgebiete. Wir haben das Entwicklungsgebiet am Wienerberg gestartet, die Biotope City. Auch gemeinsames Wohnen, gemischte Nutzungen sind ein großes Thema.

Alexander Scheuch: Wir wollen uns 2018 verstärkt den Außenbezirken widmen. Wir haben Projekte im 12., 15. und 16. Bezirk in der Pipeline. Wir haben dort erste gute Erfahrungen gemacht und wollen das verstärken. Das sind alles aufstrebende Lagen und Bezirke. Die Rustler Immobilienentwicklung befasst sich dabei sowohl mit Neubauprojekten als auch mit Sanierungsprojekten.

ÖSTERREICH: Frau Raab, auch Sie wandern bautechnisch in die Höhe.

Susanne Raab: Wir haben jetzt einmal ein Haus mit 15 Stockwerken - das ist schon recht groß. Zwei Schwerpunkte gibt es für uns: Einerseits die Fertigstellung in der Schlosshoferstraße in Floridsdorf, bei der wir eine öffentliche Tiefgarage bauen und mitliefern. Und als Hauptaugenmerk in Oberlaa bei der U1 der TABA Tower. Da ist man auch gefordert mittels Umfragen herauszufinden: Wie wollen die Menschen künftig wirklich wohnen?

Roland Pichler: Wir haben jetzt über 1000 Wohnungen in Entwicklung und teilweise auch schon in Bau. Für 2018 haben wir sicherlich in Oberlaa mit dem Projekt Südhang Oberlaa unser größtes Highlight vor. Bei dem Projekt mit 330 Wohnungen gehen wir nicht in die Höhe, eher in die Breite. Wir konzentrieren uns auf Baulandschaffung, arbeiten da mit gemeinnützigen Wohnbauträgern zusammen.

Stefan Messar: Glorit baut Häuser und Wohnungen, vor allem jenseits der Donau. Unser aktuelles Projektportfolio reicht von Essling bis nach Strebersdorf, auch in Klosterneuburg und im 23. Bezirk sind wir tätig. Derzeit können wir über 25 Hausbauprojekte anbieten und es kommen laufend neue dazu. Im Wohnbau werden im nächsten Jahr fünf bis sechs neue Projekte neu in den Verkauf kommen, drei davon an der Alten Donau. Die Marktlage im 21. und 22. Bezirk ist ausgesprochen gut. Wir erwarten, dass sich die positive Entwicklung der letzten Jahre weiter fortsetzt.

ÖSTERREICH: Herr Hain, was sind die Schwerpunkte von REVAL nächstes Jahr?

Philipp Hain: Wir betreiben eine Immobiliencrowdinvesting-Plattform. Das heißt wir vermitteln Kapital zwischen Anlegerseite und Projektentwicklung online. Unser Schwerpunkt nächstes Jahr ist die Verdreifachung des Projektvolumens. Jedes Monat wird zumindest ein neues Projekt starten. Alle Projekte werden im Bereich Wohnen sein, Schwerpunkt Wien und NÖ. Wobei wir auch zwei Projekte in den Bundesländern starten werden, in Linz und Graz. Wir sind ganz auf Wachstum ausgerichtet.

Worum es wirklich geht bei der Technik, ist diese so einfach wie möglich zu gestalten. Mit unzähligen Steuerungselementen und Möglichkeiten werden Nutzer überfordert. Wir optimieren beispielsweise ständig unsere Plattform und deren Abläufe. Ständig heißt, dass wir laufend Analysen durchführen und den Weg des Nutzers so einfach wie möglich gestalten. Diese Vorgänge müssen kontrolliert und optimiert werden, um das Erlebnis des Users ansprechend zu gestalten. Das gilt meines Erachtens im technischen Immobilienbereich als auch im Finanzbereich.

Roman Ascherov: Wie viele andere sind wir im Wohnbausegment tätig. Unsere Ziele haben wir in den letzten Jahren verdreifachen können. Wir sind in verschiedenen Lagen von Wien tätig, und zum ersten Mal mit der Erdbergstraße auch in einem Innenbezirk. Das größte Projekt von AIRA wird Mitte 2018 fertiggestellt, das ist die Lowaggasse in der Nähe der Lobau.

Anton Bondi: Ich bin nahezu ausschließlich mit gewerblichen Immobilien beschäftigt und nicht mit Wohnen. Der gewerbliche Bereich hatte in Österreich eine Durststrecke, aber nun sieht er Licht am Ende des Tunnels. Die Nachfrage steigt ein wenig. Wir erkennen zunehmend den Trend, dass große Firmen kommen und sagen: Wir möchten einen neuen Standort, möchten uns konzentrieren, und zwar als Mietmodell. Das hören wir sehr gerne. Wir haben zwei konkrete Projekte, eines an der südlichen Stadtgrenze, eines im 21. Bezirk, die beide zusammen ein Volumen von 250 Millionen Euro ausmachen.

ÖSTERREICH: Frau Bauernfeind, welche Trends sieht EHL?

Sandra Bauernfeind: 2017 war eine unglaublich spannende Entwicklung zu beobachten. Wir sehen einerseits große Projekte mit 400 bis 500 Wohnungen, und andererseits viele Luxusprojekte im 1. Bezirk und in anderen guten Lagen, die auf den Markt kommen werden. Der Markt ist also sehr vielfältig – einerseits leistbares Wohnen, andererseits anspruchsvolle Projekte. Unser Ziel ist bei möglichst vielen dieser Projekte dabei zu sein. Dabei sehen wir, dass die Auftraggeber immer professioneller werden.

Andreas Köttl: Wir haben zwei Felder auf denen wir uns bewegen. Das eine ist das Stadtentwicklungsgebiet Viertel Zwei im 2. Bezirk – hier planen wir weitere Büros und Wohnungen zu entwickeln. Das andere ist das studentische Wohnen mit unserer Betreibermarke Milestone: Da waren wir in diesem Jahr sehr fleißig. Wir sind in Ungarn fast fertig, haben in Portugal mehrere Standorte akquiriert, in der Nähe von Lissabon bzw. in Porto. Wir sind da wirklich sehr gut unterwegs. Jetzt werden wir überall dort wo wir diese Markenbrücke eingeschlagen haben, diese Marke gesetzt haben, vertiefen und verstärken. Wir reden da über sehr viel Geld und eine große Struktur die aufzubauen ist.

Gemeinschaftsflächen liegen im Trend, gerade wenn es um leistbares Wohnen geht. Was ist das Geheimnis hinter diesem Konzept? Das Geheimnis ist, dass kleine flexible und gut durchdachte Grundrisse ergänzt werden durch attraktive Communityflächen. Und dass jemand darauf schaut, dass die Community dort auch funktioniert. Allgemeinbereiche müssen betrieben werden, instandgehalten werden, es muss jemand da sein. Für diese Community und die entsprechenden Angebote sind die Bewohner bereit einen guten Anteil der Miete zu bezahlen. Menschen wollen Teil einer Gemeinschaft sein, das war immer schon so. Wenn wir ihnen jetzt diese Community bieten, dann habe ich einen wesentlichen Teil vom leistbaren Wohnen finanziert.

ÖSTERREICH: Welche Trends sehen Sie im Immobilienbereich?

Pech: Wenn man sich anschaut,wie sich Wien allein im letzten Jahrzehnt verändert hat, dann erkennt man, dass sich die Anforderungen an den Wohnbau geändert haben. 45% der Wiener Haushalte sind Singlehaushalte, das bedeutet, dass in fast jeder zweiten Wohnung wohnt nur eine Person lebt. Doch die demographische Entwicklung ist nicht der einzige zu betrachtende Parameter, sondern auch die Veränderung der Arbeitsmarktstrukturen. Noch Ende der 1970er Jahre waren ca. 80% der Beschäftigungsverhältnisse ganz normale Vollzeitbeschäftigungen. Es gab Arbeiter, Angestellte, Beamte, Unternehmer. Heute ist es vielgestaltiger, viele ArbeitnehmerInnen entscheiden sich für Teilzeitbeschäftigung, arbeiten projektbezogen in prekären Dienstverhältnissen oder überhaupt nur mehr als freie DienstnehmerInnen. Flexibilität ist gefragt, auf allen Seiten. Die Herausforderung für uns Bauträger liegt darin, all diese Trends frühzeitig zu erkennen und richtig auf die Anforderungen zu reagieren. Wir als ÖSW haben deswegen, abseits der vertikalen Stadtverdichtung auch das servicierte Kurzzeitwohnen unter der Marke room4rent als Reaktion darauf auf den Markt gebracht.

Holler: Jeder Bauträger hat das Problem, Grundstücke zu bekommen. Die hohen Grundstückspreise weiterzugeben ist die Challenge für die gesamte Immobilienwirtschaft, denn wie soll sich ein Durchschnittsbewohner so eine Wohnung leisten. Das ist aber auch eine politische Challenge. Wir haben Wachstum, also höhere Nachfrage als Angebot. Und wir müssen schauen, dass das richtige Angebot da ist für die Zukunft. Egal ob freifinanziert oder gefördert, es muss beides leistbar sein. Man muss aber auch schauen, wie sich das Verhalten der Bewohner ändert. Wie entwickelt sich das Mobilitätsverhalten? Die selbstfahrenden Autos der Zukunft werden keine Parkgaragen brauchen. Was machen wir also mit den ganzen Garagen? Ich sehe das als ein Problem. Genauso das Thema, wie sich die Mobilität prinzipiell verändert. Wenn man früher eine Wohnung gekauft hat, dann hat man dort sein gesamtes Leben verbracht. Aber heute ist jeder bereit, öfter umzuziehen. Und man ist auch flexibler was die Wohnungsgröße betrifft. Wichtig ist auch das Thema Arbeit - Arbeiten und Wohnen gemeinsam. Wie entwickelt sich die Digitalisierung, was wird im Wohnbereich akzeptiert, was ist innovativ? Nicht immer kommt die Technik, die man eingeplant hat, so gut an – die Idee war vielleicht toll, aber die Bewohner waren noch nicht so weit. Also muss man sich die Frage stellen, was ist von Nutzen, ergibt es Sinn, wie implementiere ich das? Wir beschäftigen uns z.B. auch mit einer Innovationsplattform, wo wir versuchen, die Trends zu suchen, zu analysieren und zukünftig auch zu implementieren. Die Immobilienbranche ist ja ein wenig langsamer als andere Bereiche. Dass dort etwas durchgreift, dauert immer ein bisschen. Aber das ist eine wichtige Challenge. Es wird immer komplexer und diese Komplexität zu beherrschen, das ist die Challenge.

Scheuch: Auch wenn es im Gewerbebereich erste positive Nachfrage-Tendenzen gibt - glaube ich, dass man seitens der Politik einfach international zu wenig Lobbying macht – aber das ist ein negativ behafteter Begriff - sagen wir, man macht zu wenig Stimmung für Österreich. Ich glaube nicht, dass es ausschließlich steuerliche Gründe sind warum wenige neue Unternehmen nach Österreich kommen. Schließlich gibt es im Tourismus und interessanterweise auch im Handel sehr wohl große Nachfrage. Aber bei den Unternehmensstandorten und -ansiedlungen läuft da etwas falsch beim Ziel, uns als Standort attraktiv zu machen. Es hat mich auch nicht gewundert, dass wir die beiden EU-Agenturen nicht nach Wien bekommen haben, die wegen des Brexit von London wegziehen. Wir haben uns da schlecht präsentiert und wohl auch viel zu spät. Auf das Thema Brexit hätten wir generell besser vorbereitet sein müssen. Ich glaube da haben wir Aufholbedarf. Wir müssen unseren Standort viel mehr stärken. Was ganz besonders wichtig ist, und das ist auch ein politisches Thema, wir müssen große Unternehmen wie zum Beispiel Baxter auf jeden Fall zu halten versuchen.

ÖSTERREICH: Worauf kommt es an, damit ein Standort attraktiv ist?

Bondi: Ich glaube, das beste Beispiel wie sich die Dinge verändern ist der Hauptbahnhof. Das war früher eine Gegend, wo man einem großen Unternehmen kaum gesagt hätte: Dort kommt dein neues Büro hin. Und heute sind da Luxuswohnungen. Es ist das ein Zeichen dafür, dass da eine Lage gemacht wurde. Dann kommen die Nutzer nach, sowohl im Wohnbereich als auch im Gewerbebereich. Was den gewerblichen Bereich betrifft, so sehe ich das Pendel in eine bestimmte Richtung ausschlagen, die wir schon einmal hatten, 1990 bis 1995: Damals haben alle gesagt, wir lösen jetzt alle Büros auf, keiner hat mehr seinen fixen Schreibtisch, sondern die Leute gehen alle mit dem Trolley herum, usw. Viele solche Projekte sind später wieder zurückgebaut worden. Wir sind da im Gewerbe in einer ganz großen Pendelbewegung.

Ich glaube, dass es gerade bei Büros ganz wichtig ist ein sehr wachsames Ohr zu haben darauf was tut sich – gerade in dieser Internet-basierten Arbeitswelt, mit den elektronischen Möglichkeiten die man hat. Es ist die Anforderung an uns, so flexibel wie es nur irgendwie möglich bei einem Gebäude zu bleiben. Da gibt es im Gewerbebereich eine ganz große Schwachstelle, das ist die Haustechnik. Zwischenwände irgendwo einzubauen oder auszubauen ist nicht das Problem. Aber wenn Sie eine Haustechnik einmal dimensioniert haben und dann wollen Sie plötzlich einen 500 Quadratmeter großen Raum schaffen - das geht einfach nicht, es funktioniert schlicht nicht.

Was beim Wohnen gilt, kann ich auch für den Gewerbebereich bestätigen: Wir packen manchmal einfach viel zu viel in diese Häuser hinein. Die Leute brauchen es nicht, sie brauchen es deswegen nicht weil sie es nicht verstehen. Es ist gerade im Gewerbebereich ganz wichtig die Balance zu finden zwischen dem was wirklich benötigt wird und dem Unnötigen, wo Geld für Ausstattung hinausgeschmissen wird.

Wir werden jetzt auch immer mehr mit Anforderungen der Politik konfrontiert, Gewerbe mit Wohnen zu vermischen. Da sehe ich das Problem, dass der politische Wunsch praktisch schwer umsetzbar ist. Wir haben die Erfahrung gemacht, dass das in Wirklichkeit niemand will.

ÖSTERREICH: Wie sieht es mit dem Anstieg bei den Baukosten und den Preisen für Baugrundstücke aus?

Pichler: Wir alle kämpfen in Wahrheit mit dem Thema drastisch höherer Baukosten. Bei uns kommen Angebote herein, die tatsächlich um 15 Prozent höher sind als unser Budget. Laut Aussagen der Baubranche ist die Ursache die Verknappung. Dieser Geschäftsbereich der Wohnbaubranche möchte jetzt scheinbar mehr verdienen, für das Risiko, das sie übernehmen. Und da stellen wir uns halt die Frage wie viel kann der Konsument noch schultern? Die Aussage ist ja klar: Mit den Erlösen hinaufgehen. Das hat man ja in den letzten Jahren auch gesehen. Die Frage ist, ob eine sprungartige Preiserhöhung am Markt angenommen würde. Wir sehen das nicht.

Messar: Die Baukosten steigen etwa im Bereich der Inflation. Der wesentliche Preistreiber bei der Schaffung von Wohnraum ist jedoch die starke Steigerung der Grundstückspreise. Wichtig ist für uns eine hochwertige Ausstattung und die Ausführungsqualität. In Wien gibt es viele Luxuswohnungen, für uns sind jedoch vor allem die guten Lagen im 21. und 22. Bezirk interessant. Auch Klosterneuburg und der 23. Bezirk sind sehr attraktive Wohngebiete.

Raab: Man ist als Projektentwickler gefordert, Trends vorweg zu nehmen. Zum Beispiel kann man in eine schöne Wohnung ein Bussystem für die Heimelektronik einbauen. Vor 5 Jahren war das etwas ganz Tolles. Dann hieß es: Das machen wir alles über Funk, gesteuert per App. Doch jetzt, muss man wissen, bekommen wir wieder den Gegenschwenk: Es ist ja eh schon alles verstrahlt, machen wir doch lieber wieder Kabel. Als macht man solche Dinge ein bißchen auf Verdacht, versucht vorauszusehen welche Aspekte wichtig werden. Früher hat man die Küche einer Wohnung mit Ceranfeld ausgestattet und war damit im Trend. Heute ist das es eine komplexe Materie geworden. Die Dinge sind viel kurzlebiger, alles muss ganz geschwind gehen – und wir sind gefordert, auch auf Gebieten, die nicht unmittelbar mit Immobilien zu tun haben. Wir setzen daher auf eine enge Zusammenarbeit z.B. der Haustechnik. Die sitzt von Anfang an mit am Tisch, um festzulegen, was brauchen die Menschen und was ist gesund.

Dazu kommt die Vielfalt der Wohnungen: Man hat die ganz kleinen Wohnungen zu vermieten, die mittleren – man muss sich genau überlegen wie die ausgestattet werden. Und dann hat man auch noch 3-Zimmer-Wohnungen für Eigennutzer und vielleicht auch noch Dachwohnungen bei einem Objekt. Es ist anspruchsvoller als früher - aber ich finde es wahnsinnig spannend.

Ascherov: Wir sehen auch in den letzten vier Jahren, dass es einen kompletten Umschwung gibt. Früher hat man ja nach Quadratmeter gekauft. Man hat beispielsweise ein Wohnung mit 50-60 Quadratmeter gesucht, die hat dann meistens 2-3 Zimmer gehabt und das wars. Heute, wenn man auf Plattformen wie Willhaben.at geht, sieht man: Es wird nicht mehr nach Quadratmeter, sondern nach Zimmern gesucht. Ich baue nächstes Jahr eine 2 Zimmer Wohnung mit 38 Quadratmeter - auch das ist möglich, wenn wir von leistbarem Wohnen sprechen.

Wir, unsere Partner und Kollegen versuchen von der Ausstattung her immer wieder nachziehen. Man kann eine 08/15-Wohnung ja schon gar nicht mehr verkaufen: Jeder hat schon zehn Wohnungen angeschaut und hat die Bauausstattungsbeschreibung auswendig gelernt. Und dann kommen Fragen wie: Gibt es elektrischen Jalousinen, Einzelraumsteuerung, usw. Da muss man dann erst einmal schauen ob es das überhaupt gibt, bei welchen Projekten usw. Ich denke, dass man von Projekt zu Projekt eine einheitliche Ausstattung mitnimmt und den Kunden die gewünschte Qualität gibt, ist auch sehr wichtig. Denn der Kunde wünscht sich mit dem Geld, das er sich angespart hat, etwas erwerben zu können was nachhaltig ist.

Bauernfeind:Wir dürfen nicht vergessen, dass bei den neuen Wohnungen teilweise sozialer Sprengstoff in unserem System ist. Wir haben eine extreme Ungleichverteilung bei Wohnkostenbelastung. Wir wissen, dass im Schnitt der Quadratmeter um 3,5 Euro vermietet wird. Und wir wissen, dass sehr viele alte Mietverträge untervermietet sind, während sich junge Familien am neu produzierten Wohnungsmarkt umsehen müssen und das für sie teilweise nicht leistbar ist.

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