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Mehr neue Flächen, mehr Vermietungen

Wiener Büromarkt

Mehr neue Flächen, mehr Vermietungen

Der Wiener Büromarkt zeigt sich im ersten Quartal 2018 weiterhin stark und spiegelt damit die gute konjunkturelle Lage Österreichs wider. Zu diesem Ergebnis kommt Otto Immobilien im aktuellen Büro- und Investmentmarktbericht. Vor allem die Zahl neu gebauter Flächen wird laut Otto Immobilien heuer stark steigen und mit 267.000 Quadratmetern den höchsten Wert seit 10 Jahren erreichen. Die Vermietungsleistung betrug im ersten Quartal im modernen Bürobestand* rund 41.800 m² (im Gesamtmarkt 62.300 m²) und legte damit im Vergleich zum Vorjahr um immerhin 74 Prozent zu.  
 
Die starke Neubauleistung im Jahr 2018 ergibt sich laut Otto Immobilien vorrangig aus Fertigstellungen in den Submärkten Praterstraße/Lassallestraße und Hauptbahnhof. Von den neuen Flächen waren insgesamt im ersten Quartal bereits 58 % vorvermietet bzw. eigengenutzt. Bei den Vermietungen wird sich laut Marktbericht der positive Trend des Vorjahres auch 2018 fortsetzen. Für heuer erwartet man eine Vermietungsleistung von rund 190.000 Quadratmetern an modernen Büroflächen nach VRF-Standard. „Getragen wird der Markt derzeit von privaten Unternehmen, denn der Anteil der öffentlichen Mieter am Flächenumsatz ist mit derzeit 10 Prozent um die Hälfte gesunken“, so Mag. Alexander Fenzl, Leiter des gewerblichen Maklerteams.
 
Erstmals hat OTTO Immobilien für den Marktbericht den Anteil deutscher Investoren am Büro- und Gewerbemarkt recherchiert. Das Ergebnis: bereits mehr als 20% der 5,7 Mio Quadratmeter an modernen Büroflächen in Wien ist im Besitz von deutschen Publikums- und Spezialfonds. „Vor allem in den letzten Jahren haben Deka Immobilien (DC-Tower) oder Union Investment (QBC3) ihre Bestände in Wien deutlich aufgestockt“, so Dkfm. Christoph Lukaschek MBA, MRICS, Abteilungsleiter Investment.
 
 * Berücksichtigt werden laut Vienna Research Forum nur moderne Büroflächen, die ab 1990 gebaut oder generalsaniert wurden und Qualitätskriterien wie Klimatisierung, Lift oder IT-Standard erfüllen.
 
Eine unterschiedliche Entwicklung zeigten 2017 die Mietpreise in den verschiedenen Submärkten, ein Trend, der sich auch 2018 fortsetzt. Die erzielten Spitzenmieten sind in der Wiener Innenstadt mit netto 25,75 Euro pro m² und Monat stabil geblieben, in anderen Teilmärkten haben sie laut Marktbericht vor allem durch große Vermietungen in den Bürotürmen angezogen. Die durchschnittlichen Büromieten sind mit einem Wert von 14,50 Euro pro m² konstant geblieben. Wien liegt damit laut Knight Frank im internationalen Vergleich im unteren Drittel vor Prag, Budapest und Warschau.
 
Die Leerstandsquote, für die ebenfalls wieder die Kriterien des Vienna Research Forums herangezogen wurde, lag heuer im ersten Quartal bei 5,2 %. „Bis Jahresende könnte sie nach unseren Erhebungen auf rund 6 % ansteigen“, betonte Martin Denner, BSc, Leiter der Abteilung Immobilien Research.
 
Gute Stimmung herrscht auch weiterhin am Wiener Investmentmarkt. Christoph Lukaschek ortet eine anhaltend hohe Liquidität von institutionellen Investoren sowie weiterhin höhere Renditeerwartungen im Vergleich zu anderen Anlagealternativen. 2017 gilt mit einem Transaktionsvolumen von EUR 4,3 Mrd. für gewerbliche Immobilien in Österreich als absolutes Rekordjahr. Für 2018 erwarten die Experten ein Umsatzvolumen von rund EUR 3 Mrd. aus. Die Renditen sind laut Otto Immobilien aufgrund einer starken Nachfrage sowie hoher Preise unter Druck. „Die erzielbare Spitzenrendite für Top-Büroobjekte liegt in Wien derzeit bei 3,75 %, was einer Preissteigerung von knapp 6 % seit dem ersten Quartal 2017 entspricht“, erläutert Lukaschek. 
 
Coworking-Spaces immer mehr im Kommen
Interessante Entwicklungen sieht man bei Otto Immobilien auch für sogenannte Coworking Spaces*. So hat etwa der Betreiber Talentgarden in der Liechtensteinstraße im 9. Wiener Gemeindebezirk eine Fläche von fast 5.000 m² angemietet. Noch in diesem Jahr werden weitere signifikante Vermietungen sowohl für Coworking Spaces als auch für Office-Center, die Büroflächen für kleine Unternehmen anbieten, erwartet. „Obwohl es für die verschiedenen Anbieter derzeit sehr schwierig ist, passende Flächen zu finden, rechnen wir mit bis Jahresende mit bis zu 20.000 m² an neuen Coworking Spaces. “, so Mag. Fenzl.
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