Diese Mängel berechtigen Mietminderung

Diese Mängel berechtigen Mietminderung

Schimmel an den Wänden, feuchte Räume oder eine kaputte Heiztherme – Wenn Mieter in unzumutbaren Zuständen leben müssen, Gesundheit und Wohlbefinden beeinträchtigt sind, dann haben sie Anspruch darauf, dass der Vermieter die Mängel behebt. Oftmals genügt ein sachliches Gespräch, doch wenn alle Anstrengungen des Mieters nicht fruchten, der Vermieter sich des Problems nicht innerhalb eines vertretbaren Zeitraums annimmt oder schlichtweg nicht zu erreichen ist, gibt das Gesetz nach § 1096 ABGB (siehe hier) ihnen als letztes Mittel die Mietminderung. Insbesondere in Zeiten von stetig steigenden Mietpreisen legen Mieter Wert darauf, ihre Mietsache auch vertragsgemäß und ohne Einschränkungen nutzen zu können.

Wichtig ist, dass die Gründe für die Mietminderung schwerwiegend genug sind, um wirklich den Gebrauch der Mietsache einzuschränken. Zwar können auch Schönheitsmängel prinzipiell zur Minderung berechtigen, allerdings eher selten mit Erfolg oder in nennenswerter Höhe. Manchmal versuchen Vermieter auch, durch eine Klausel im Mietvertrag, das Recht des Mieters auf Mietzinsminderung einzuschränken. Vor einem Gerichtsverfahren sind solche Klauseln allerdings wirkungslos.

Laut Informationen auf der Webseite immowelt.at haben Mieter jedoch kein Recht auf eine Mietminderung, wenn die fraglichen Mängel bereits zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrages bestanden haben, der Mieter die Mängel selbst verursacht hat oder den Vermieter sogar daran hindert, die Schäden zu beheben.

Gute Gründe für eine Mietminderung sind beispielsweise Lärm, Schimmel, unzureichende Versorgung mit Wasser oder Elektrizität, undichte Türen oder gravierende Sichteinschränkungen und Verschattungen.

 

Lärm

Lärm von den Nachbarn oder von Baustellen kann ein triftiger Mietminderungsgrund sein. Allerdings hängt es davon ab, ob der Vermieter gegen die Lärmquelle überhaupt etwas unternehmen kann. Handelt es sich beispielsweise um öffentliche Arbeiten an der Straße, kann die Miete nur bei extremem und anhaltendem Lärm in gewissem Maße reduziert werden, denn der Vermieter hat hier keinerlei Handhabe. Bei Sanierungsarbeiten in oder am Haus ergibt sich ein größerer Spielraum. Im Falle von lärmenden Nachbarn allerdings ist der Vermieter angehalten, die entsprechende Partei zu verwarnen und für Ruhe zu sorgen, insbesondere, wenn die Lärmbelästigung regelrecht zielgerichtet stattfindet.

 

Schimmel

Schimmel ist in etwa 18 Prozent der Haushalte ein Thema, wie eine Umfrage ergab. Der gesundheitsschädliche Pilz breitet sich vor allem im Badezimmer aus, doch auch in Schlaf- und Wohnzimmer ist er häufig zu finden und verursacht auf Dauer gesundheitsschädliche Folgen. Hier ist es wichtig zu unterscheiden, ob der Schimmelbefall durch unzureichende Isolierung oder einen Wasserschaden zustande kommen konnte, oder ob der Mieter durch falsches Lüftverhalten zur Bildung beigetragen hat.

 

Defekte Technik

Eine funktionierende Heizung und Warmwasseraufbereitung ist ebenso vertraglich zuzusichern wie eine funktionstüchtige Elektronik. Insbesondere während der Wintermonate müssen Mieter in der Lage sein, ihre Wohnung auf eine entsprechende Temperatur heizen zu können. Auch eine defekte Gegensprechanlage oder ein unbenutzbarer Aufzug berechtigen zur Mietminderung.

 

So sollten Mieter vorgehen

 

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Die Miete sollte grundsätzlich niemals ohne vorherige Rücksprache mit dem Vermieter gekürzt werden. Zwar sieht das Gesetz kein festes Verfahren vor, doch gerade wenn die Miete um höhere Beträge gekürzt wird, kann der Vermieter selbst rechtliche Schritte vor Gericht einleiten. Im schlimmsten Fall kann er den Mieter auf die Zahlung des vollen Mietzinses verklagen oder sogar auf die Räumung der Wohnung. In einem anschließenden Verfahren wird dann geklärt, ob die Mietminderung berechtigt war und in welcher Höhe. Wenn der Mieter die Miete beispielsweise um 50 Prozent gekürzt hat, die bestehenden Mängel aber nur zu einer Kürzung in Höhe von 20 Prozent berechtigt hätten, muss der Mieter die offene Mietforderung umgehend zahlen und nachweisen, dass der Zahlungsrückstand nicht durch grobes Verschulden seinerseits zustande gekommen ist, sondern im Rahmen seines Rechts auf Mietminderung geschehen ist. Andernfalls kann es zur Räumung kommen.

Um sich dagegen abzusichern, ist es ratsam, den Mietzins zunächst in der vollen Höhe zu zahlen, dem Vermieter aber gleichzeitig schriftlich mitzuteilen, dass dies nur unter Vorbehalt geschieht, da die Mietsache derzeit nicht vertragsmäßig nutzbar ist. Anschließend kann der Mieter eine Klage einreichen und einen Anteil am Mietzins oder sogar den gesamten Betrag fordern.

 

Rechtlichen Beistand sichern und maßvoll mindern

Grundsätzlich ist es sinnvoll, sich vor einer Mietminderung rechtlichen Beistand zu organisieren, denn jede Mietminderung ist ein Einzelfall und die Gerichte sind nicht an vergangene Urteile gebunden. Hilfe bekommen Mieter beispielsweise bei der Mietervereinigung. Mitglieder können hier telefonisch und persönlich eine Rechtsberatung zu Mietproblemen bekommen und auch vor Gericht vertreten werden. Vor Gericht kommt es nicht nur auf den individuellen Zustand der Wohnung an, sondern auch auf die persönlichen Umstände des Mieters. Ein defekter Aufzug ist beispielweise für einen gesunden, jungen Menschen weit weniger tragisch als für einen älteren, der schlecht zu Fuß ist.

Zwar gibt es keine einheitliche Tabelle, die festlegt, welcher Mangel zu einer Minderung in welcher Höhe berechtigt, doch aus den vergangenen Gerichtsurteilen lässt sich zumindest ein grober Richtwert ablesen.

 

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