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Mieten mit Kaufoption: Was steckt dahinter?

Immobilien

Mieten mit Kaufoption: Was steckt dahinter?

Mietwohnungen mit Kaufoption sind geförderte Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen, die von den Mietern nach einer bestimmten Zeit gekauft werden können. 

Für viele stellt sich meist die Frage, ob man eine Wohnung mieten oder kaufen soll. Der Kauf einer Wohnung ist mit einem gewissen finanziellen Risiko verbunden, daher entscheiden sich die meisten dazu, eine Wohnung zu mieten.

Beim Kauf einer Wohnung wird ein Kaufvertrag, ein formfreier Konsensualvertrag, in dem sich eine Partei verpflichtet, eine Sache einer anderen Partei gegen Geld zu übertragen, abgeschlossen. Es bedarf der Einigung über Ware und Preis. Dadurch werden Sie zum Eigentümer der Sache.

Im Vergleich dazu wird bei einer Wohnungsmiete ein Mietvertrag mit dem Eigentümer der Wohnung (Vermieter) über den Mietgegenstand abgeschlossen. Die Miete selbst ist die entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch. Durch einen Mietvertrag haben sie nicht die Rechtsposition eines Eigentümers, wie beim Kaufvertrag. Sie werden zum Besitzer der Sache. Anwendbar ist dabei das MRG (Mietrechtsgesetz).

Wie wird also das Mieten mit Kaufoption geregelt? Beim Mietkauf sind Sie vorerst nur Mieter der Sache. Eigentümer werden sie erst, wenn die Kaufoption ausgeübt wird. Zu bedenken ist auch, ob alle oder zumindest die Mehrheit der Mieter ihre Wohnungen auch wirklich kaufen. Wenn nämlich nicht, dann bleibt die gemeinnützige Bauvereinigung der Mehrheitseigentümer und hat dadurch eine dominierende Stellung.

Was ist der Vorteil einer „Kaufmiete“?

Ein wesentlicher Vorteil dabei bestehet darin, dass Sie die Wohnung die ersten Jahre quasi „Probewohnen“ können. Ihnen steht auch frei was Sie mit der Immobilie machen. Sie können diese nach zehn Jahren kaufen, zurückgeben oder den Mietvertrag verlängern.

Wann besteht die Kaufoption?

Sie können die Kaufoption frühestens nach zehn Jahren ausüben. Nach 15 Jahren erlischt die Kaufoption. Dann gibt es für die Dauer von weiteren fünf Jahren ein Vorkaufsrecht.
Ein Vorkaufsrecht gibt dem Berechtigten das Recht, eine Sache einzulösen, wenn der Verpflichtete (Eigentümer) sie veräußern möchte.
Ein Vorverkaufsfall tritt z.B. ein, wenn der Verpflichtete verkaufen will und entweder einen Kaufvertrag (Vorvertrag) mit einem Dritten abgeschlossen hat oder bindende Angebote vorliegen. Daraufhin muss der Eigentümer den Berechtigten verständigen, welcher die Sache dann einlösen kann.

Wer kann kaufen?

Kaufberechtigt sind Sie als Mieter der Wohnung. Vorausgesetzt wird dabei das Vorliegen einer österreichischen Staatsbürgerschaft und die Volljährigkeit.
Auch Ausländer, die sich mehr als fünf Jahre ununterbrochen und legal in Österreich befinden und ein Prüfungszeugnis des „Österreichischen Integrationsfonds“ (ÖIF) nachweisen.
Weiter Voraussetzungen sind, dass die Wohnung über 40m2 hat, ein geleisteter Finanzierungsgrundbeitrag für Grund- und/oder Baukosten einen bestimmten Betrag übersteigt (derzeit €72,07/m2 Nutzfläche) und eine aufrechte Förderung zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses vorliegt.

Wie ergibt sich der Kaufpreis?

Das Gesetz bietet mehrere Möglichkeiten, um den Kaufpreis zu fixieren. Dieser kann auf Grund des üblichen Verkehrswertes oder auf Grund anderer vergleichbarer Eigentumswohnungen ermittelt werden. Der Kaufpreis muss nicht zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses festgesetzt werden.
Die geleisteten Mietzinszahlungen werden, anders als bei einem Leasingvertrag, nicht dem Kaufpreis angerechnet.
Die Berechnung des Preises ist durch §15 WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) gesetzlich verankert.