Alfred H Fritz in einer Wohnung

Expertenbeitrag

Der wahre Wert der Wohnung

Bei der Ermittlung des Wohnungspreises gibt es Risiken und Chancen, die es zu berücksichtigen gilt.

Was ist der wahre Wert meiner Wohnung? Diese Frage ist im Alltag normalerweise nicht wichtig. Zu besonderen Anlässen – wie Verkauf, Schenkung oder Trennung/Scheidung – kann diese Frage aber von entscheidender Bedeutung sein.

Es gibt eine Vielzahl öffentlich zugänglicher Wohnungspreis-Statistiken, die einen ersten Anhaltspunkt darstellen. Dabei ist aber jeweils zu prüfen, ob die Grundlagen wirkliche Verkaufspreise, oder lediglich Angebotspreise sind. Die Übersichten der Statistik Austria und der Wirtschaftskammer Österreich (Immobilienpreisspiegel) basieren auf tatsächlich durchgeführten Transaktionen.
Aber Achtung: Derartige Auswertungen stellen immer statistische Daten dar und berücksichtigen deshalb nicht die individuellen Gegebenheiten der eigenen Wohnung.

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Junge Familie im Wohnzimmer
× Junge Familie im Wohnzimmer

 

Neben offenkundigen Wert-Merkmalen wie beispielsweise Wohnungs-Zustand, Stockwerkslage oder Lärmbelastung sind zahlreiche weitere Eigenschaften bei der Wertfindung zu berücksichtigen, an die man zunächst vielleicht nicht denkt. Das können bei einer Eigentumswohnung insbesondere die Höhe der Reparatur-Rücklage und der Betriebskosten, Vereinbarungen gemäß Wohnungseigentumsvertrag oder auch der Erhaltungszustand der allgemeinen Teile des Hauses sein.

Der wahre Wert einer Wohnung stellt bei Verkauf die richtige Grundlage für Vertragsverhandlungen dar. Bei Schenkung von Immobilien erscheint es zur Vermeidung von Streitigkeiten ratsam, den wahren Wert zum Zeitpunkt der Übertragung feststellen zu lassen; denken Sie daran, dass Pflichtteils-Berechtigte auch später Ansprüche geltend machen könnten. Und der wahre Wert einer Wohnung ist nicht zuletzt im Trennungs-/Scheidungs-Verfahren für eine faire Abwicklung wesentlich.

Zur Sicherung persönlicher Bedürfnisse ist auch jeweils zu prüfen, ob die Einräumung von Wohn- oder Fruchtgenuss-Rechten zweckmäßig ist. Derartige Rechte (auch „Dienstbarkeiten“ genannt) haben zwar eine Reduktion des Verkehrswertes zur Folge, können aber eine weitere Nutzung der Wohnung ermöglichen, auch wenn diese verkauft oder verschenkt wird.

Wenden Sie sich vor wesentlichen Entscheidungen in Zusammenhang mit Ihrer Immobilie an fachkundige Personen wie Immobilien-Sachverständige, Rechtsanwälte und Steuerberater.

Insbesondere der Sachverständige für Immobilien ist dazu befähigt, im Rahmen eines Gutachtens alle relevanten Faktoren zu erheben und den tatsächlichen Verkehrswert einer Wohnung zu ermitteln. Der Sachverständige wird auch umfangreiche Erhebungen zu tatsächlich getätigten Rechtsgeschäften über annähernd vergleichbare Objekte vornehmen, um unter Berücksichtigung der spezifischen Objekteigenschaften den wahren Wert zu bestimmen.