Vorsorgewohnungen: Alters-Vorsorge oder Alters-Sorge?

Expertenbeitrag

Vorsorgewohnungen: Alters-Vorsorge oder Alters-Sorge?

Immobilien-Experte Alfred H. Fritz gibt wichtige Tipps zum Thema "Vorsorgewohnungen als Geldanlegemodell"!

Das Geldanlegemodell der Vorsorgewohnungen wird quer durch alle Immobilien-Plattformen als krisensichere und risikolose Investition beworben. Das propagierte sichere Zusatzeinkommen und steuerliche Vorteile verlocken viele Klein- und Mittelinvestoren. Doch wie sicher ist diese Investition tatsächlich? 
 

Mieten-Höhe

Bei erstmaliger Vermietung einer Wohnung in einem neu errichteten Gebäude kann erfahrungsgemäß eine deutlich höhere Miete eingenommen werden, als bei einer bereits gebrauchten Wohnung. Aber auch eine neue Vorsorgewohnung wird irgendwann zu einer gebrauchten Wohnung! Die beworbene Renditechance ist oft nur bei Erstvermietung erzielbar und sinkt dann deutlich. Achten Sie auf die gesetzliche Mietzinsobergrenzen, sonst können Rückforderungen durch Mieter drohen!
 

Mieten-Risiko

Vermietung bedeutet auch Risiko. Zu beachten ist das Vermarktungsrisiko: Wie schnell kann eine leerstehende Wohnung wieder vermietet werden? Aber auch das Risiko von Mietzinsausfällen ist zu berücksichtigen, wenn z.B. bestehende Mieter nicht mehr bezahlen können. Dadurch können regelmäßig erwartete Einnahmen wegfallen. Die durch den Eigentümer zu begleichenden, laufenden Betriebskosten und eventuelle Finanzierungsrückzahlungen sind jedenfalls weiter zu zahlen.

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Erhaltungs-Risiko

Die Wohnungseigentümer sind gemeinschaftlich für die Erhaltung des Gebäudes zuständig. Hierfür wird durch die Verwaltung ein monatlicher Beitrag („Reparatur-Rücklage“) eingehoben. Mit diesem Geld sollten prinzipiell sämtlicher Erhaltungsmaßnahmen finanziert werden. Dennoch zeigt die Erfahrung, dass regelmäßig Sondervorschreibungen für die Abdeckung des tatsächlich notwendigen Reparatur-Aufwandes erforderlich sind. Diese sind durch den Eigentümer und somit Vermieter zu zahlen, wodurch sich die tatsächliche Rendite verringert. Ebenso sind bei Mieterwechsel regelmäßig Investitionen in die Wohnung erforderlich. Auch diese Ausgaben mindern die Einnahmen des Vermieters.
 

Befristungs-Thematik

Wer die Wohnung in späteren Jahren selbst nutzen oder seinen Kindern überlassen will, sollte befristete Verträge abschließen. Anderenfalls kann die eigene Nutzung durch ein Mietverhältnis mit unbefristeter Dauer verhindert werden. Bei befristeter Vermietung sind aber eventuell Abschläge vom Mietzins zu berücksichtigen. Die verringert den Ertrag!
 

Liebhaberei

Als Vermieter einer Wohnung muss dem Finanzamt nachgewiesen werden, dass binnen einer gesetzlichen Frist mit diesem Anlageobjekt auch Gewinne erzielt werden. Das bedeutet, dass die Einnahmen letztlich die Ausgaben wie Anschaffungskosten, Kreditzinsen, Erhaltungsmaßnahmen etc. in einem vorgegeben Zeitraum übersteigen müssen. Andernfalls nimmt die Steuerbehörde eine sogenannte „Liebhaberei“ an. Es kann damit rückwirkend zum Entfall von Steuervergünstigungen kommen und dann drohen auch Nachzahlungen!
 

Achten Sie daher beim Erwerb einer Vorsorgewohnung auf seriöse Beratung und Aufklärung von Chancen und Risiken! Ein kompetenter Immobiliensachverständiger berät Sie diesbezüglich umfassend.