Welcher Mietzins für welche Wohnung?

Expertenbeitrag

Welcher Mietzins für welche Wohnung?

Immobilien-Experte Alfred H. Fritz gibt wichtige Tipps zum Thema "Der richtige Mietzins für Ihre Wohnung"!

Regelmäßig führen überhöhte Mietzinsvereinbarungen zu Rückforderungsansprüchen der Mieter, und damit zu einer Reduktion des tatsächlichen Ertrages. Um Rückforderungen vorzubeugen, ist es wesentlich, die Grundregeln der Mietzinsbildung für Wohnungen zu verstehen. Die gesetzlich zulässige Mietzins-Höhe ist von Art und Beschaffenheit der Wohnung abhängig. Bei Neuvermietungen von Wohnungen kommen in der Regel der freie Mietzins, der angemessene Mietzins oder der Richtwert-Mietzins zu Anwendung.

Der freie Mietzins

Die Höhe des freien Mietzinses richtet sich nach Angebot und Nachfrage und wird nur durch die Bestimmungen des Allgemein Bürgerlichen Gesetzbuches (Wucher, Sittenwidrigkeit, laesio enormis bzw. Verkürzung über die Hälfte) begrenzt.
Die Vereinbarung des freien Mietzinses ist im Vollausnahme- und Teilanwendungs-Bereich des Mietrechtsgesetzes möglich. Wohnungen, die nicht dem Mietrecht unterliegen („Vollausnahme-Bereich“) sind insbesondere Dienstwohnungen, betreute Wohneinrichtungen, Zweitwohnsitz-Wohnungen zu Erholungszwecken und Wohnungen in
Ein- bzw. Zweifamilienhäusern.
In den „Teilanwendungs-Bereich“ des Mietrechtes fallen vor allem

  • „Neubau“-Wohnungen (Wohnungen, die ohne öffentliche Mittel nach dem 30.06.1953 errichtet wurden),
  • Dachgeschoß-Wohnungen, die nach dem 31.12.2001 errichtet wurden,
  • Wohnungen, die durch Zu- oder Aufbau nach dem 30.09.2006 neu geschaffen wurden,
  • Wohnungseigentums-Objekte, die nach dem 08.05.1945 errichtet wurden.

Für diese Wohnungen kann ein freier Mietzins vereinbart werden.

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Der angemessene Mietzins

Der angemessene Mietzins ist in der Regel geringer als der freie Mietzins und kann auf Antrag des Mieters durch die Schlichtungsstelle bzw. durch das Gericht überprüft werden. Der angemessene Mietzins für Wohnungen richtet sich nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand und ist vor allem für jene Wohnungen anzuwenden, welche nach dem 08.05.1945 errichtet wurden (sei es durch die Errichtung des Gebäudes oder durch nachträgliche Schaffung einer einzelnen Wohnung).
Ebenfalls anwendbar ist der angemessene Mietzins, wenn die Wohnung in einem Gebäude gelegen ist, welches unter Denkmalschutz steht und für das der Vermieter nach dem 08.05.1945 erhebliche Eigenmittel zur Erhaltung aufgewendet hat.
Der angemessene Mietzins kann auch vereinbart werden, wenn die Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B entspricht, über 130 m² Nutzfläche umfasst und binnen sechs bzw. achtzehn Monaten (bei Sanierungsmaßnahmen) wiedervermietet wird.
Die Ausstattungskategorie einer Wohnung richtet sich nach deren Eigenschaften.

  • Wohnungen der Kategorie B müssen eine Nutzfläche von mindestens 30 m² haben, brauchbar sein, und zumindest ein Zimmer, Küche/Kochnische, Vorraum sowie ein zeitgemäßes Badezimmer und eine Toilette im Wohnungsverband aufweisen.
  • Wohnungen der Kategorie A müssen darüber hinaus über eine zentrale Heizung bzw. Etagenheizung verfügen.

Der Richtwertmietzins

Der Richtwertmietzins ist für Wohnungen anzuwenden, welche in „Altbauten“ (Errichtungsjahr vor 08.05.1945) gelegen sind und für die ein freier oder ein angemessener Mietzins nicht zulässig ist. Voraussetzung hierfür ist, dass die Wohnung brauchbar ist und zumindest Ausstattungskategorie C aufweist (Wasseranschluss sowie Toilette im Wohnungsverband). Die Höhe des Richtwertmietzinses errechnet sich auf Basis eines Ausgangswertes („Richtwert“ je m² Nutzfläche, welcher für jedes Bundesland festgelegt wird), unter Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen. Diese Zu- und Abschläge sind insbesondere von der konkreten Ausstattung und Lage der Wohnung abhängig. Ob ein Lagezuschlag vereinbart werden kann, muss im Einzelfall durch einen Immobilien-Experten überprüft werden. Obwohl zum Thema Richtwertmietzins bzw. Lagezuschlag bereits zahlreiche Gerichtsurteile ergangen sind, ist eine generelle Aussage über die Zulässigkeit nicht möglich.

Das befristete Mietverhältnis

Bei befristeten Wohnungs-Mietverhältnissen ist in den meisten Fällen ein Befristungsabschlag in Höhe von 25 % des Ausgangswertes zu berücksichtigen.

Es wird empfohlen, die tatsächliche Anwendbarkeit der Mietzins-Bestimmungen durch Immobilien-Experten überprüfen zu lassen. Diese können auch die Anwendbarkeit von Spezialfällen wie das Wohnungs-Gemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) oder der Rückzahlungs-Begünstigungsgesetze beurteilen.