Runder Tisch

"Wohnen muss 
leistbar sein"

Politiker und Baumanager diskutieren, wo leistbarer Wohnraum herkommen kann: Michael Ludwig (Wohnbaustadtrat Wien), Wolfgang Sobotka (Vize-LH NÖ), AK-Präsident Rudi Kaske, Gedesag-Geschäftsführer Alfred Graf von den niederösterreichischen und OSG-Chef Alfred Kollar von den burgenländischen Gemeinnützigen trafen sich im ÖSTERREICH-Newsroom, um die Wohn-Zukunft zu analysieren.

Dabei gibt es von Grundstücken bis Baukosten viele Diskussionspunkte. Das sagen auch Wolfram Sacherer (Wohngruppe Ennstal), Herwig Pernsteiner (ISG), Christian Krainer (ÖWG), Gemeinnützigen-Obmann Karl Wurm und Manfred Haimbuchner (Landesrat OÖ).

Der große Wohn-Gipfel: Was passieren muss

ÖSTERREICH: Ein Hauptproblem des Wohnbaus ist: Baugrundstücke sind zu knapp. Wie ist die Lage in Wien?

Michael Ludwig: Grundstücke sind natürlich ein wertvolles Gut, insbesondere in einer Stadt, die gerade zur lebenswertesten Stadt weltweit gekürt worden ist. Da ist klar, dass Zuzug und Zuwanderung groß sind. Die Städte wachsen insgesamt alle stark, Wien prozentuell überdurchschnittlich, und da muss man Vorkehrungen treffen. Wir sind in Wien gut gerüstet. Wir haben zwei große Fonds, die sich mit Grundstücksbevorratung beschäftigen. Wir haben rund 2 Millionen m² Grundstücke im Portfolio, diese Grundstücke stellen wir dem geförderten Wohnbau zur Verfügung und kaufen mit dem Geld dann wieder neue Grundstücke an. Und wir haben jetzt in einer Novelle der Bauordnung, die derzeit in Begutachtung ist, einige Vorschläge gemacht, um bei der Grundstücksbevorratung zusätzliche Akzente zu setzten: Zum Beispiel durch eine neue Widmungskategorie für förderbaren Wohnbau.
wilhelm haberzettl: In Wien wurde bereits ein wichtiger Schritt vollzogen, das kooperative Widmungsverfahren hat enorme Zeiteinsparungen gebracht. Auch die Bauträger selbst tun gut daran, Konflikte, die Zeit kosten, zu vermeiden. Ich möchte aber zu der Grundstücksbeschaffung noch eine Anmerkung machen. Die Gemeinde Wien ist sehr bemüht, und generell sind die Länder sehr bemüht, Liegenschaften zur Verfügung zu stellen. Dasselbe orte ich aber nicht beim Bund. Bundesnahe Unternehmungen so wie die ÖBB fühlen sich, auch aufgrund ihres Auftrages, ausschließlich dem höchsten Ertrag verpflichtet. Da spielt der soziale Wohnbau keine Rolle.

ÖSTERREICH: Was erwarten Sie sich von der Bundespolitik für den Sozialen Wohnbau?
Rudi Kaske: Ich glaube, dass das bisherige Lobbying beim Bund erfolgreich war, das zeigt auch die Tatsache, dass 276 Millionen für den Wohnbau zur Verfügung gestellt werden. Aber die Grundstückpreise sind in den letzten Jahren wirklich explodiert. Darum ist die Widmungskategorie für den geförderten Wohnbau ein wichtiges Thema. Ich würde mir noch wünschen, dass das Geld das vom Bund den Ländern zur Verfügung gestellt wird, von den Ländern auch abgeholt wird und dementsprechend in den sozialen Wohnbau fließt.

ÖSTERREICH: Wie ist die Lage in Niederösterreich?
Wolfgang Sobotka: Vom Bund bekommen wir leider nicht die Summe, die uns durch die Bevölkerungszahl zustehen würde. Niederösterreich legt manchmal sogar mehr als das Doppelte in Form von Konjunkturpaketen drauf, um den sozialen Wohnbau zu forcieren. Wir haben im Wohnservice etwa zwischen 900 und 1.000 Wohnungen immer verfügbar. Der Markt ist bei uns natürlich ein ganz anderer als in einer Großstadt. Wir betreuen die gesamte Fläche des Bundeslandes, das Waldviertel ebenso wie die städtischen Ballungsräume, egal ob St. Pölten, Wr. Neustadt oder rund um Wien. Natürlich haben wir dort teilweise einen Bevölkerungszuwachs von 8 und 9 %. Das durch zusätzlichen Wohnbau noch anzuheizen, hieße auch die Infrastruktur zu überfordern. Was wir in der Zukunft verstärkt angeben müssen, das sind spezielle Wohnungskategorien für spezielle Anforderungen: junges Wohnen, betreutes Wohnen, für Familien, usw.

Alfred Graf: Unser Auftrag ist, dass wir möglichst flächendeckend die Bevölkerung mit Wohnraum versorgen. 573 Gemeinden in Niederösterreich bringen natürlich unterschiedlichste Anforderungen mit sich. Wir haben in den städtischen Bereichen eine gewisse Verknappung an Grundstücken. Das ist selbstverständlich und da muss sorgfältig bei den Widmungen umgegangen werden. In den ländlichen Bereichen wieder ist es wichtig, dass es entsprechend günstigen Wohnraum gibt. In Ballungszentren, wie rund um Wien, kann das Preisniveau höher sein, es ist auch die Einkommenssituation in der Bevölkerung eine andere. Der sogenannte Durchschnitt passt in Wahrheit nirgends, wenn man ehrlich ist.

ÖSTERREICH: Wie sieht es im Burgenland aus?
Alfred Kollar: Die Grundpreis-Thematik sehen wir relativ entspannt, mit Ausnahme des Bezirks Neusiedl am See, wo wir in den letzten Jahren wesentliche Preisveränderungen festgestellt haben. Dagegen ist der Grundstückspreis in manchen südlichen Gegenden fast vernachlässigbar. Uns ist wichtig: Auch wir bauen überall. In manchen Gemeinden ist das tatsächlich die einzige Maßnahme, um der Abwanderung entgegen zu wirken. Unsere knapp 13.000 Wohnungen verteilen sich auf 85 % der burgenländischen Gemeinden, das ist uns schon sehr wichtig.
graf: Wenn Burgenland und Niederösterreich in den peripheren Gebieten bauen, halten sie damit letztendlich die Pendler in den Heimatregionen. Ich glaube, das ist durchaus eine positive Wechselwirkung.

ÖSTERREICH: Herr Stadtrat Ludwig, Sie müssten also beiden dankbar sein?
Michael Ludwig: Absolut. Ich gehe noch einen Schritt weiter und sage, dass die Zukunft überhaupt in der Regionalentwicklung liegt. Wir sollten die Bundesländer nicht so sehr als Konkurrenten , sondern in der Kooperation sehen, denn was die Ostregion betrifft sitzen wir wirklich in einem Boot. Es gibt sehr gute Initiativen im Bereich öffentlicher Verkehr beispielsweise. Richtig ist, dass von den 10 reichsten Gemeinden Österreichs 8 im Speckgürtel von Wien sind, aber unter den 276 Gemeinden im weiteren Umfeld von Wien gibt es auch sehr viele mit großen finanziellen Problemen. Hier gilt es einen Ausgleich zu finden und darüber nachzudenken, wie wir uns in der Wohnbaupolitik, in der Entwicklung wechselseitig unterstützen können und darauf zu achten im Umfeld von Wien einen günstigen Wohnbau für möglichst viele Menschen zu bieten. Denn es arbeiten viele in Wien und wohnen in Niederösterreich aber auch umgekehrt, und wenn wir daran gehen die Verkehrsströme zu reduzieren, wenn wir uns fit machen wollen in der Konkurrenz zu anderen Regionen in Europa dann denke ich, wird Kooperation auch in der Wohnbau-Politik für die nächsten Jahre ein sinnvolles Ziel sein. Hier muss man auch einen sinnvollen, aufgabenorientierten Finanzausgleich finden.

ÖSTERREICH: Es gibt den Vorstoß, dass die Mietpreise begrenzt werden sollen. Wie soll das funktionieren?
Rudi Kaske: Unser zentrales Anliegen ist, dass Wohnen billiger wird. Natürlich muss da an mehreren Stellen angesetzt werden. Da ist sozusagen der soziale Wohnungsneubau und die Senkung der Wohnkosten, vor allen Dingen im privaten Bereich, wichtig. Auch da sind wir mit der Bundesregierung im Gespräch. Wir wollen, dass das Mietrechtsgesetz geändert wird und der Richtwert plus maximal 20% an Zuschlägen die Obergrenze ist. Derzeit werden nämlich oft weit überhöhte Zuschläge verlangt. Auch die Baukosten sind zu senken, weil Wohnungen für junge Menschen zu teuer sind. Man muss überlegen: Bauen wir in Zukunft nur Fünf-Stern-Häuser oder geht es auch mit einem vier Stern-Haus? Müssen in Tirol drei Parkplätze für jede Wohnung vorgeschrieben sein, muss woanders jedes Haus ein Passivhaus sein, usw. Wohnen muss billiger werden. Die Statistik sagt z. B., dass junge Menschen viel später aus dem Hotel Mama ausziehen – einerseits, weil es ihnen gut geht und andererseits, weil sie es sich nicht leisten können. Gerade bei Neuabschlüssen sind zwei von drei Mietverträgen befristet, das ist gerade für junge Leute ein Thema. Ein weiterer wesentlicher Faktor sind Wohngebühren, Gas, Strom, die treffen die mit den geringsten Einkommen am schlimmsten.

Wolfgang Sobotka: Die Situation in der wir uns befinden gehört auf jeden Fall diskutiert. Wenn der freifinanzierte Markt und der geförderte Markt auseinandergehen, wenn das Angebot zu gering ist, dann verlangt der freifinanzierte viel mehr. Sie brauchen also immer ein gutes ausgewogenes Verhältnis zwischen diesen beiden Märkten. Ich halte Regulative nur dann für notwendig, wenn sie wirklich einen positiven Effekt gesamtwirtschaftlich und gesellschaftlich erbringen. Die Frage ist auch: Wie qualitativ orientiert muss ein geförderter sozialer Wohnbau sein? Jedes Haus in Niederösterreich barrierefrei zu machen wäre einfach ein Wahnsinn, was die Kosten betrifft, und es würde den Leute nichts nützen. Grundsätzlich geht es für uns darum, diesen leistungsfähigen und günstigen Wohnraum den wir in Niederösterreich derzeit haben in Zukunft zu sichern. Daher ist die Wohnbauförderung unverzichtbar. Länder, die sie abgeschafft haben, haben wesentlich höhere Wohnbaukosten.
ludwig: Die Gebühren machen in Wien etwa ein Viertel der Betriebskosten aus, unter 2 Euro pro Quadratmeter. Es ist uns in Wien gelungen, dass die Wohnkosten im geförderten Wohnbau ziemlich nahe der Inflationsrate geblieben sind, im Gemeindebaubereich sogar darunter. Dort wo wir auch in Wien starke Steigerungen haben, das ist der private Wohnbereich, und zwar die Neuvermietungen. Dort sind in den letzten Jahren die Mieten stark angestiegen, aber nicht bei dem geförderten Wohnbauten und nicht bei der Gemeinde...

ÖSTERREICH: Baut der soziale Wohnbau zu aufwendig?
Alfred Kollar: Wir versuchen keineswegs die eierlegende Wollmilchsau aufzuziehen, im Gegenteil – wir machen mittlerweile so manches nicht, weil wir der Meinung sind, es kann nicht sein, dass der soziale Wohnbau für alles herhalten muss. Wir haben uns vom Passivhaus verabschiedet, konzentrieren uns auf Niedrigenergiehäuser. Wir sind auch der Meinung es kann nicht sein, dass eine jede Wohnung über zwei oder drei Parkplätze oder sogar Tiefgarage verfügen muss, wie manche Gemeinden es uns vorschreiben. Tatsache ist aber auch: Die Baukosten sind in den letzten Jahren gestiegen, die Wohnbauförderung ist gleich geblieben. Das bedeutet, dass die Förderquote unter 40 Prozent gegangen ist. Was uns derzeit zugutekommt, das sind die tiefen Zinssätze.

Wilhelm Haberzettl:
Wir haben es ja in der Hand, was die Förderung betrifft: Unter dem Begriff Smart-Wohnungen forcieren wir kostengünstigeres Wohnen als bisher und verbinden hohe Qualität mit besonders günstigen Konditionen. Das heißt: Wir bauen besonders kompakte Grundrisse, die etwa 10 Prozent weniger Grundfläche benötigen, die aber alltagstauglich sind und die auch Fragen der Ökologie sinnvoll einbeziehen.

"Regelflut macht Wohnen teurer"

ÖSTERREICH: Was braucht der Wohnungsmarkt im Westen Österreichs, wie geht es in Oberösterreich?
Manfred Haimbuchner: In Oberösterreich hat es bereits eine große Wohnbaureform gegeben, das Förderregime und die technische Seite wurden getrennt, damit bin ich zufrieden. Ich bin jedoch der Meinung, dass man die Bauvorschriften durchforsten muss, das haben wir auch schon österreichweit thematisiert. Die Politik muss wieder das Heft in die Hand nehmen, darf diese Normen nicht länger den Sachverständigen überlassen: Die Baukosten sind sehr stark gestiegen.

ÖSTERREICH: Wenn man die Bauvorschriften entmistet, sinken dann die Baukosten?
Karl Wurm: Das Bauen ist ein heikles Feld. In den einzelnen Bundesländern gibt es spezifische Blickwinkel. Ich bin fest davon überzeugt, dass man noch etwas einsparen könnte. Die Frage wird sein: Hat man den Mut dazu? Aber ich muss die Politiker auch ein bisschen in Schutz nehmen. Es ist schwer etwas zurückzunehmen, denn der Beamte, der dem Politiker gesagt hat: „Das müssen wir so machen“, der hat ein Beharrungsvermögen, das ist enorm. Das Thema wird jetzt relativ breit diskutiert, das ist sehr erfreulich. Schauen wir, was dabei herauskommt.

ÖSTERREICH:
Sind wir auf dem richtigen Weg?
Herwig Pernsteiner: Wir sind auf einem erfolgreichen Weg, weil die gemeinnützige Wohnungswirtschaft hier maßgeblich in der Wohnbaupolitik mitwirkt, weil wir den Menschen das Grundbedürfnis Wohnen zu wirtschaftlich annehmbaren Konditionen zur Verfügung stellen. Zu den Normen möchte ich folgendes anschließen: Für 2012 haben wir eine Analyse gemacht und es sind in diesem Jahr 367 neue, bzw. überarbeitete baurelevante Önormen dazugekommen. Also jeden Tag 1 Önorm. Natürlich haben wir dann entsprechende Verteuerungen. Das Wesentliche ist, dass wir Wohnen zu wirtschaftlichen Bedingungen zur Verfügung stellen. Da sind leider Gottes manche Vorschriften nicht immer gut. So schreibt die Önorm 1.600 barrierefreie Wohnungen vor. Ich bin da ganz wertfrei, aber von unseren Analysen wissen wir, dass wir dafür 13 Prozent mehr Fläche brauchen. Und von der Statistik Austria wissen wir, dass nur 0,4 % der Personen im Rollstuhl sitzen. Aber wir bauen 100 Prozent der Wohnungen barrierefrei.

ÖSTERREICH: Herr Sacherer, wie sehen Sie das von der steirischen Perspektive aus?
Wolfram Sacherer: Ich glaube, die Diskussion ist auf einem guten Weg. Unsere Studien sagen, dass man die Baukosten von derzeit rund 1.800 Euro pro Quadratmeter um 283 bis 331 Euro senken könnte, wenn man eine Durchforstung machen würde, die niemandem weh tut. Und zwar ohne dass Behindertengerechtigkeit nicht gegeben wäre, oder Wärmedämmung und Schallschutz nicht gewährleistet wären. Auf der anderen Seite glaube ich, dass man zusätzlich etwas tun muss. Der Raum wird immer weniger, gerade in städtischen Bereichen laufen uns die Grundstückspreise davon. Man will mehr verdichten, doch das ist oft nicht möglich, auch wegen Einsprüchen der Nachbarn oder Bauämter. Das gleiche gilt bei den Stellflächen für Pkws. Die Stadt Graz geht jetzt einen anderen Weg, aber die Mobilitätspakete, die wir dafür abschließen müssen, kosten auch relativ viel Geld. Wir Gemeinnützige verrechnen den Bewohnern das, was uns an Kosten anfällt. Wir haben keine Spielräume mehr drinnen.

ÖSTERREICH: Sind Wohnungen in der Steiermark knapp und begehrt?
Christian Krainer: Der Großraum Graz, also der Osten und Süden bis in die Regionen hinein, boomt. Der Rest wird dagegen von der Infrastruktur her immer schwächer. Das ist ein großes Problem, das wir seit über 20 Jahren haben. Wir haben auch gesehen, dass die vermeintliche Wirtschaftskrise 2008
2009 den Immobilien einen Schwung gegeben hat. Ich bin da seit vielen Jahren ein vorsichtiger Mahner. Ich sage, wir steuern auf eine Immobilienblase zu. Die Gemeinnützigen haben es in der Hand auf einem vernünftigen bodennahen Niveau zu bleiben. Ich glaube, das ist ein ganz wesentlicher Part, den wir verkörpern.

ÖSTERREICH: Es heißt oft, dass durch die Niedrigzinspolitik der EZB viel Geld in Immobilien angelegt wird.
Karl Wurm:  Die Nationalbank hat sich das ja jetzt angeschaut. Es waren nicht so sehr die niedrigen Zinsen der Treiber, sondern die Angst ums Geld. Man muss da aufpassen, denn was bedeutet es, wenn die Zinsen wieder steigen? Dann haben wir alle miteinander ein Problem. Etwas Anderes ist wichtig: Bauland ist knapp. Was mache ich mit leeren Grundstücken, wo die Grundstückseigentümer nicht veräußern wollen? Warum warten sie damit? Weil sie wissen, dass das System so ist, dass es mit den Jahren einfach immer besser wird. Sie sind Millionär und später sind sie doppelter Millionär. Deswegen sage ich, da muss es Eingriffe geben, Grundstücksvorsorge durch die Gemeinden. Die Mühlviertel-Gemeinden machen das schon.
Manfred Haimbuchner: Ein ausgezeichneter Bürgermeister , der sich das traut. Nötig ist eine Erhöhung der Baulandmobilisierung. Die oberösterreichischen Gemeinden hätten 25 % mehr Bauland als sie brauchen.

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