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Baufinanzierungen-Vergleich 2020

Die Redaktion vom Test- und Vergleichsportal von OE24.at präsentiert Ihnen die besten Baufinanzierungen.

Bevor der große Traum vom Eigenheim erfüllt werden kann, muss klar sein, wie Sie selbiges finanzieren möchten. Ganz ohne Unterstützung ist dies nur in den wenigsten Fällen möglich. Eine Reihe von Kreditinstituten bietet, verschiedenen Tests zufolge,
diverse Modelle zur Baufinanzierung an, die Ihnen bei der Umsetzung des Projekts Eigenheim helfen sollen.

Lesen Sie weiter und erfahren Sie in unserem großen Ratgeber zum Thema Immobilienfinanzierung, was es dabei zu beachten gilt.

Kaufberatung zum Baufinanzierung-Test bzw. Vergleich: Wir helfen Ihnen bei der Auswahl Ihres Baufinanzierung-Testsiegers!

  • Nutzen Sie einen speziellen Rechner, um Ihre Baufinanzierung online zu berechnen.
  • Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist nur im Ausnahmefall möglich.
  • Machen Sie die Höhe der Monatsraten von Ihrer individuellen finanziellen Situation abhängig.

baufinanzierung test

Ob als Eigenheim oder Kapitalanlage: Viele Österreicher wünschen sich eine eigene Immobilie. Wenn das Projekt nicht allein durch Eigenkapital finanziert werden kann, müssen Sie sich dabei früher oder später über Finanzierungsmodelle informieren.

junges Paar, das dank Baufinanzierung in ein neues Eigenheim einzieht

Soll das erste gemeinsame Eigenheim bezogen werden, sollten Sie entsprechende Baufinanzierungs-Angebote einholen und vergleichen.

Wir auf oe24.at verraten, was Sie bei der Baufinanzierung beachten müssen. Dazu nehmen wir die bekanntesten Finanzierungs-Typen genauer unter die Lupe. In unserem Finanzierungsbeispiel erfahren Sie außerdem, wie Sie Raten und Laufzeiten Ihrer Baufinanzierung berechnen.

Des Weiteren finden Sie in unserem großen Baufinanzierungs-Vergleich 2020 heraus, welche Immobilienfinanzierung in Experten-Tests übertzeugt haben und wie Sie die beste Baufinanzierung für Ihr Vorhaben auswählen.

1. Wann ist eine Baufinanzierung nötig?

Die Finanzierung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung bietet sich an, wenn Sie die Immobilie nicht sofort mit bereits vorhandenem Eigenkapital bezahlen können. Zum Eigenkapital zählt z. B. Bargeld, Erspartes oder der Gewinn aus Wertpapieren.

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2. Bei welchen Kreditinstituten ist eine Immobilienfinanzierung möglich?

Zahlreiche Banken bieten Darlehen zur Immobilienfinanzierung an. Zu den beliebtesten Marken gehören:

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  • ING DiBa
  • Erste Bank bzw. Sparkasse
  • Commerzbank
  • Postbank
  • Volksbank
  • Allianz
  • Interhyp
  • Santander

3. Baufinanzierungen im Test: Worauf sollten Sie achten?

Bei der Baufinanzierung den Überblick zu behalten ist oft nicht leicht. Mit der Checkliste auf oe24.at haben Sie stets im Blick, worauf Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung unbedingt großen Wert legen sollten, bevor Sie eine Baufinanzierung kaufen beziehungsweise vereinbaren:

» Mehr Informationen
  • Art der Immobilienfinanzierung
  • Höhe des vorhandenen Eigenkapitals
  • Laufzeit und Raten
  • Zinsen

3.1. Welche Arten der Baufinanzierung gibt es?

Baufinanzierung durch Kredit, Annuitätendarlehen oder Hypothekarkredit? Auf oe24.at haben wir kurz die wichtigsten Merkmale der Finanzierungsmodelle zusammengefasst:

Finanzierungs-TypMerkmale im Baufinanzierungs-Vergleich
Kredit
  • für zuvor definierten Zeitraum zur Verfügung gestellter Geldbetrag; Oberbegriff
  • eher mittelfristig gewährt für bis zu fünf Jahre
  • im Vergleich geringe Summe, für die bei Baufinanzierung Kredit aufgenommen wird
Darlehen
  • ebenfalls für gewissen Zeitraum geltender Vertrag
  • eher langfristig gewährt, für etwa 10 oder 20 Jahre
  • vergleichsweise hohe Summe, für die Darlehen aufgenommen wird
  • Annuitätendarlehen: monatliche Rückzahlung bleibt über gesamte Laufzeit gleich
  • Tilgungsdarlehen: monatliche Rückzahlung sinkt durch immer geringere Zinszahlungen
Hypothekarkredit
  • auch „Hypothekendarlehen“ oder „Kredit mit Hypothek“
  • u.a. zur Baufinanzierung verwendeter, langfristiger Kredit
  • zur Sicherung des Kreditgebers wird Hypothek im Grundbuch eingetragen; nach Tilgung erfolgt Löschung des Grundbucheintrags

Im Einzelfall kann auch eine Baufinanzierung mit Bausparvertrag angeboten werden. Dabei deckt die Bausparsumme den Finanzierungsbedarf. Die Hälfe der Summe wird durch den Bauherren selbst gespart und bei der Bausparkasse eingezahlt.

Homepage der Erste Sparkasse mit Angebotsbanner für Baufinanzierung

Die Erste Sparkasse wirbt unter anderem mit schnellen Entscheidungen zu Ihrer Baufinanzierung.

Ihre Kasse entscheidet dann, wann Sie den Bausparvertrag in Anspruch nehmen können. Im Anschluss an die angegebene Frist wird bei einer Baufinanzierung mit Bausparvertrag das Darlehen ausgezahlt.

Obwohl sich die Finanzierungsmodelle grob in oben genannte Kategorien einteilen lassen, sollten Sie bei der Baufinanzierung die Konditionen der jeweiligen Bank stets genau prüfen. Häufig werden spezielle Begrifflichkeiten wie „Baufinanzierung durch Wohnkredit mit Hypothek“ (Erste Bank) oder „Wohnkredit“ (Bank Austria) verwendet.

Die Details des Finanzierungsplans erfragen Sie deshalb am besten im Rahmen der Kaufberatung mit Ihrer Bank.

3.2. Wie hoch muss das Eigenkapital sein, damit eine Immobilienfinanzierung möglich ist?

Förderung der Baufinanzierung durch KfW- oder Eigenmittelersatzdarlehen

Möchte man in Deutschland die Baufinanzierung mit Förderung (KfW) beantragen, ist es ratsam, sich an die KfW zu wenden. In Österreich gilt das Eigenmittelersatzdarlehen gegebenenfalls als adäquater Ersatz, da es durch Förderstellen des jeweiligen Bundeslandes vergeben werden kann. Das Eigenmittelersatzdarlehen oder auch „Ein-Prozent-Landesdarlehen“ muss offiziell beantragt werden. Die Vergabe erfolgt in Abhängigkeit von Ihrem Haushaltseinkommen und Ihrer familiären Situation. Ein Baufinanzierungs-Rechner für ein solches Darlehen wird zum Beispiel durch die Internetseiten der Bundesländer zur Verfügung gestellt.

Grundsätzlich bietet sich die Baufinanzierung an, wenn bereits 20 bis 30 % der erforderlichen Summe zur Verfügung stehen. Bei einem Eigenheim zum Preis von 200.000 € ist eine Baufinanzierung demnach ratsam, wenn Sie bereits 40.000 bis 60.000 € gespart haben.

Ein höherer Anteil an Eigenkapital bringt einen weiteren Vorteil mit sich: Je mehr Eigenkapital Sie vorweisen können, desto eher werden Sie von dem gewählten Kreditinstitut bei der Baufinanzierung durch günstige Konditionen belohnt. Weniger Eigenkapital bedeutet für die Bank ein größeres Risiko, das abgesichert werden will.

Zum Eigenkapital zählen Bargeld, Sparbücher, Aktien oder Wertpapiere sowie Bausparguthaben. Beachten Sie, dass u.a. bei Wertpapieren die gesamte Summe nicht sofort ausgezahlt werden kann. Kontaktieren Sie deshalb rechtzeitig das zuständige Kreditinstitut zur Beratung.

Sie möchten im Rahmen Ihrer Baufinanzierung eine Eigenleistung einbringen? Achten Sie darauf, dass diese von Ihrem Berater realistisch kalkuliert wird. Maximal 15.000 € sollte die Eigenleistungen betragen.

Die Eigenleistung bietet sich hauptsächlich in Bereichen an, in denen Sie selbst Fachmann sind. Gerade bei einem möglichen Verkauf Ihrer Immobilie sollten Sie darauf achten, essenzielle und komplexe Arbeiten nicht selbst durchzuführen. Kleinere Hilfsarbeiten beim Rohbau oder im Innenausbau können Bauherren hingegen teilweise selbst vornehmen.

Achtung: Baufinanzierung ohne Eigenkapital? Die Bank möchte sichergehen, dass Sie in der Lage sind, das Darlehen zurückzuzahlen. Deshalb ist die Baufinanzierung ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung) nur im Ausnahmefall möglich und an strenge Voraussetzungen geknüpft. Ebenso schwierig gestaltet sich eine Baufinanzierung ohne Schufa-Prüfung bzw. mit negativem KSV-Eintrag.

3.3. Laufzeiten und Raten: So finden Sie das beste Angebot

Grundsätzlich gilt: Das perfekte Angebot für jede Immobilie und jeden Bauherren gibt es nicht. Da eine Immobilienfinanzierung große Verantwortung und eine langfristige finanzielle Bindung bedeutet, sollte der Finanzierungsplan immer auf Ihre persönliche Situation abgestimmt sein.

Eine kurze Kreditlaufzeit ist beliebt – sie verhilft dem Bauherren in kürzester Zeit wieder zur finanziellen Unabhängigkeit. Eine kurze Laufzeit hat jedoch auch einige Schattenseiten. Vor- und Nachteile finden Sie hier im Überblick:

  • kurze Kapitalbindung: finanzielle Mittel, die als Raten in die Immobilie geflossen sind, stehen nun wieder zur Verfügung
  • insgesamt niedrigere Kosten
  • hohe Monatsraten
  • ggf. starke Einschränkungen des Bauherrn während der Laufzeit
Münzen, Haus und Prozentzeichen, die sinkende Zinsen für Baufinanzierungen symbolisieren

Die Zinssituation ist aktuell sehr günstig, um eine Baufinanzierung zu vereinbaren.

Mit Hilfe des Baufinanzierung-Rechners der Erste Bank lassen sich die Dimensionen anfallender Bau-Kosten leicht vergleichen: Die Vorhabenskosten betragen in unserem Beispiel 200.000 €, davon werden 40.000 € durch Eigenkapital und somit 160.000 € durch die Bank finanziert.

Bei einer Laufzeit von 20 Jahren wird insgesamt ein zu zahlender Gesamtbetrag von 194.000 € fällig. Wählt man eine Laufzeit von nur 10 Jahren, verringert sich der Gesamtbetrag auf etwa 179.000 €. Bei der Baufinanzierung im Test zeigt sich also: Durch die kurze Laufzeit zahlt der Bauherr ungefähr 15.000 € und etwa 13 % weniger.

Wählt man eine Baufinanzierung über 20 Jahre, liegen die Raten im Beispiel bei 795 €. Reduziert man die Laufzeit um die Hälfte, stellt sich eine Monatsrate von 1.465 € ein. Entscheidet man sich dagegen und für eine Baufinanzierung über 30 Jahre, verringert sich die monatliche Rate auf etwa 570 €.

3.4. Wie gestalten sich die Zinsen hinsichtlich einer Baufinanzierung?

Auch Stiftung Warentest bestätigt: Hinsichtlich der Baufinanzierung verläuft die Zinsentwicklung aktuell günstig für Bauherren und -frauen. Baufinanzierungen in diversen Tests bieten folgende Konditionen (Soll/Effektivzins): Je nach Länge der Sollzinsbindung, liegt der Soll-Zinssatz bei der Baufinanzierung etwa zwischen 0,8 und 1,4 % pro Jahr.

Wenn bei der Baufinanzierung auch Nebenkosten der Bank berücksichtigt werden, schlagen sich diese Kosten im Effektivzins nieder. Bei der Baufinanzierung gehören zu den Nebenkosten der Bank Bearbeitungsgebühren sowie für die Baufinanzierung zu berücksichtigende Versicherungen.

Der Effektivzins ist deshalb größer und siedelt sich bei etwa 2 % p.a. an. Vergleichen Sie den Effektivzins der Anbieter, um bei der Baufinanzierung Ihren Testsieger, zu finden.

Ihre finanzielle Situation hat sich schlagartig verbessert und Sie verfügen nun über mehr Eigenkapital? Bei der Baufinanzierung kann durch die Sondertilgung die Restschuld Ihres Baudarlehens oder Baukredites verringert werden. Somit verringert sich die Laufzeit und Sie können bei der Baufinanzierung Zinsen einsparen.

Obwohl aktuell über Minuszinsen spekuliert wird, ist bislang für Baufinanzierungen kein Angebot mit Negativzinsen bekannt.

4. Häufig gestellte Fragen zur Baufinanzierung

4.1. Ab wann kann man eine Baufinanzierung umschulden?

Kreditrechner für Baufinanzierung der Bank Austria

Auch die Bank Austria bietet ihren Kunden einen Rechner zur Kalkulation ihrer Baufinanzierung an.

Neigt sich die Sollzinsbindung Ihres Darlehens dem Ende zu, benötigen Sie für Ihre Baufinanzierung eine Anschlussfinanzierung, um Ihre Restschuld zu tilgen. Die Sollzinsbindung beträgt je nach Vertrag 5 bis 25 Jahre. Danach ist bei der Baufinanzierung eine Umschuldung beziehungsweise eine Finanzierung durch ein anderes Angebot möglich.

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In unterschiedlichen Baufinanzierungs-Tests zeigt sich: Zumeist unterbreitet Ihnen Ihre Bank bereits wenige Monate vor dem Ende der Sollzinsbindung ein entsprechendes Angebot. Bevor Sie annehmen, sollten Sie weitere Tarife vergleichen, um eine möglichst günstige Baufinanzierung für sich zu finden.

Unterschätzen Sie eine Umschuldung jedoch nicht. Wenn Sie sich dafür entscheiden, das Kreditinstitut zu wechseln, müssen Sie mit der erneuten Prüfung Ihrer Bonität rechnen. Damit ist oft auch ein gewisser bürokratischer Aufwand Ihrerseits verbunden.

Bei der Baufinanzierung können Beamte häufig von günstigen Konditionen profitieren. Aufgrund des gesicherten Einkommens und des unkündbaren Arbeitsplatzes, sind sie bei Banken gern gesehen.

4.2. Welche Unterlagen benötigt die Bank für eine Baufinanzierung?

Da das Kreditinstitut bei der Darlehens-Vergabe ein großes Risiko eingeht, ist eine intensive Prüfung Ihrer Bonität nötig. Bei der Erste Bank lässt sich eine Check-Liste zur Baufinanzierung online abrufen. Informieren Sie sich jedoch vorab unbedingt individuell bei Ihrer Bank.

Zu den Unterlagen zählen auch Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge der letzten Monate. Bei der Baufinanzierung für Selbstständige, wie z.B. Freiberufler oder selbstständige Hersteller und Dienstleister, werden häufig Einkommensteuerbescheide und Nachweise zum Vermögens- und Schuldenstatus verlangt.

Zusätzlich müssen Objektunterlagen wie Grundbuchauszug, Bauplan und Kostenvoranschlag eingereicht werden.

4.3. Wann kann eine Baufinanzierung gekündigt werden?

Sie selbst können den Vertrag durch eine Sondertilgung vor Ende der Laufzeit beenden. Informieren Sie sich jedoch, wie hoch dabei die Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank ausfallen kann.

Schließlich hat die Bank vorher fest mit Ihren monatlichen Raten kalkuliert. Einige Banken, wie die DKB, bieten kostenlose Sondertilgungen an.

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