ÖSTERREICH lud die führenden Vertreter der heimischen Immobilien-Szene und die Wiener Vizebürgermeisterin Maria Vassilakou zum großen Round Table in den Newsroom. Vassilakou stellte dabei ihre Thesen für die moderne Stadtentwicklung auf.
Für Porr-Chef Karl-Heinz Strauss muss dabei auf die 85 Prozent privater Flächen in Wien Rücksicht genommen werden. Auch die Ansiedlung von Unternehmen und schneller Individualverkehr sind ihm wichtig. BAR-Chef Michael Zöchling rät dazu, den Wettbewerb mit Städten wie Prag nicht zu vernachlässigen. Signa-Chef Christoph Stadlhuber setzt auf starke Office-Projekte. ISB-Partner Ernst Machart betont die Standort-Stärken Wiens. ÖGNI-Gründungspräsident Philipp Kaufmann rät, nicht nur von Mieten, sondern auch von Betriebskosten zu reden. Gut unterwegs sieht Buwog-Development-Chef Andeas Holler die Stadt. Ein starker Tourismus-Faktor ist die Hofburg unter Burghauptmann Reinhold Sahl.
Auf Seite 2: Round Table für Stadtentwicklung - "Stadtteile für Wohnen, Freizeit und Büros"
ÖSTERREICH: Wo kommen die Wohnungen der Zukunft her, wo arbeiten wir, wie sieht das Wien der Zukunft aus?
Maria Vassilakou: Städte weltweit wachsen. Auch für Wien gilt dieser Trend. Wien ist inzwischen die zweitgrößte Stadt im deutschsprachigen Raum sowie die größte Studentenstadt. Wien erlebt sogar so etwas wie eine Rückkehr in die Stadt, wo doch viele Jahrzehnte lang das Haus im Grünen das Ziel für junge Familien war. Die Herausforderung liegt in der Errichtung neuer Stadtteile und darin, kompakt und dicht in den bestehenden Gebieten Wiens weiterzubauen. Hier sind die freiwerdenden Kasernen- und Bahnhofsareale von besonderer Bedeutung. Gleichzeitig gilt es, hohe Qualität im öffentlichen Raum zu schaffen. Die Stadt soll das erweiterte Wohnzimmer ihrer Bürger sein. Immer mehr Menschen lieben es, ihre Zeit im Freien zu verbringen. Unsere Straßen sind nicht nur Verkehrsachsen, sondern auch Orte, die zum Verweilen einladen sollen. Hier setzen wir mit Mariahilfer Straße, Meidlinger Hauptstraße, Ottakringer Straße, aber auch Wagramer Straße Schwerpunkte. Wir wollen belebte Stadtviertel, in denen man wohnt, arbeitet und die Freizeit verbringt. Die neuen Viertel rund um den Hauptbahnhof sind bereits gute Beispiele. Eine wachsende Stadt braucht dazu leistbare, effiziente und umweltfreundliche Mobilität. Man soll auch ohne ein Auto zu besitzen, möglichst schnell von A nach B kommen können. Wir bauen dazu den öffentlichen Verkehr aus, forcieren Carsharing und den Radverkehr.
ÖSTERREICH: Wie wird das in der Praxis umgesetzt?
Vassilakou: Wir wollen Stadtteile bauen, in denen man Wohnen, Freizeit, aber auch Produktion, Arbeitsplätze, Büroräumlichkeiten und Handel verbinden kann. Wir gehen dazu auch neue Wege, wie etwa bestehende Gewerbebauten mit Wohnbau zu verbinden. Ein Beispiel ist Auhof, wo auf dem Dach des Einkaufszentrums geförderte Wohnungen entstehen. Der Schlüssel zur Lebensqualität ist Leistbarkeit. Wir werden in den nächsten Jahren weiter Wohnungen entstehen lassen, die leistbar sind und bleiben. Derzeit sind wir mit stark steigenden Bodenpreisen konfrontiert. Als Stadt gehen wir in die Richtung, vermehrt Baurechte zu vergeben, anstatt Grund und Boden zu verkaufen. Denn für die öffentliche Hand gilt es, die Gestaltbarkeit der Zukunft der Stadt in den eigenen Händen zu behalten. Das sollte natürlich auch für Bundeseigentum gelten, denn hier gibt es in Wien viele Areale, die geeignet sind neue Stadtteile zur werden, zum Beispiel Kasernenareale. Und wir brauchen ein neues, faires Mietrecht, um den steigenden Mieten im Altbau Einhalt zu gebieten. Stadtentwicklung bedeutet auch Energieversorgung und Klimaschutz mitzudenken. Hier hat sich die Stadt mit ihrer Smart-City-Strategie hohe Standards gesetzt. Wir wollen bis 2050 den Energieverbrauch pro Kopf um 40 % senken. Das bedeutet, dicht, kompakt und nach modernsten Maßstäben zu bauen. Wir wollen dort wachsen, wo es hochwertige Achsen des öffentlichen Verkehrs – U-Bahn, S-Bahn – gibt. Zentrales Ziel ist ein 10-Minuten-Intervall der S-Bahn auch im Umland, damit die Pendler echte Alternativen haben.
Wir haben uns in Wien zur Vorgabe gemacht, dass wir den Grünraumanteil von 50 % wie bisher wahren wollen und sogar ausbauen wollen, obwohl die Stadt wächst. Das bedeutet nicht nur begrünte Boulevards, sondern auch die Schaffung von großzügigen grünen Räumen in neuen Stadtteilen.
Nichts geht mehr ohne kluge Bürgerbeteiligungskonzepte zu Beginn von Planungsverfahren. Am Ende hat man dadurch viel qualitätsvollere Ergebnisse in der Planung, weil man mit geeigneten Methoden die AnrainerInnen gewinnen kann und auch ihre Expertisen einfließen lassen kann. Ein großer Trend der Zukunft ist die Selbstorganisation. Das heißt für mich: Neue Stadtteile müssen genügend Platz für Projekte vorsehen, die von Bürgerinnen und Bürgern selbst entwickelt werden.
ÖSTERREICH: Wie sieht das vom Standpunkt der Baubranche aus aus?
Karl-Heinz Strauss (PORR): Was ich in der aktuellen Diskussion zur Stadtentwicklung ein wenig vermisse, sind die Anreize für Private. 85 % der Flächen in Wien sind private Flächen. Hier liegt also ungeheures Potenzial. Dass der Trend zu mehr Lebensqualität in der Stadt überall anhält, ist unbestritten. Ich bin ein großer Fan einer Stadt, die eine Mischung aus Wohnen und Arbeiten ist: so wie Wien, wo es in den letzten Jahrzehnten gelungen ist, so viel Geld aufzubringen und das Zentrum so zu renovieren, dass nahezu jeder Besucher – ob aus Asien oder den USA – sprachlos ist. Ich bin seit Anfang der 1980er-Jahre in Wien. Damals hat die Stadt noch ganz anders ausgesehen. Durch die Anstrengungen vieler Privater und Anreize steuerlicher Natur hat sich ein unglaublich freundliches Bild entwickelt. Wien hat im Vergleich zu anderen Städten ein enormes Potenzial durch ihre kleinen und mittleren Unternehmen: In keiner anderen Großstadt der Welt gibt es beispielsweise eine so hohe Dichte an Gastronomiebetrieben wie in Wien. Das belebt die Stadt. Ich halte die Strategie der Stadtentwicklung im Hinblick auf die Verdichtung für richtig. Gleichzeitig muss Wien lebenswert bleiben. Das gelingt, indem man zum Beispiel mehrere Zentren schafft oder Erdgeschosszonen durchlässiger werden. Gerade in sehr dicht verbauten Bezirken wie zwischen 2er-Linie und Gürtel können diese Maßnahmen die Attraktivität des Viertels extrem erhöhen. Man darf in einer Stadt aber nicht verabsäumen, auch Verkehrswege zu beschleunigen, Achsen und Ringe frei zu machen, den Individualverkehr möglichst effizient zu gestalten. Egal, wie man zur neuen Mariahilfer Straße steht: Es ist ein gelungenes Projekt. Wenn man von Anfang an für mehr Querungen und Parkgaragen gesorgt hätte, wäre es ein noch größerer Erfolg geworden.
ÖSTERREICH: Setzt Wien genug Impulse für die Zukunft?
Christoph Stadlhuber (SIGNA): Wien wächst und damit ist eine große Herausforderung verbunden. Seien wir doch froh, dass Wien wächst und nicht schrumpft: Was das erst für Probleme auslöst! Zweitens: Wien ist nach wie vor die lebenswerteste Stadt der Welt. Das machen wir uns nie bewusst, wenn wir in dieser Stadt leben, dessen werden wir uns immer nur dann bewusst, wenn wir mit Leuten aus dem Ausland reden, je weiter weg um so stärker. Im asiatischen Raum ist es ein Kernthema der Stadtentwicklung, die Bildungsinfrastruktur hoch zu halten. Da sind wir sensationell unterwegs in diesem Land und vor allem auch in dieser Stadt. Zum Hauptbahnhof möchte ich nur sagen: Ich glaube, es wird massiv unterschätzt, was da jetzt entsteht. Der Wiener Hauptbahnhof ist der zentrale Verkehrsknotenpunkt der transeuropäischen Netze. Sie steigen ab dem nächsten Jahr, wenn der Vollausbau da ist, auf der Achse Paris-Budapest am gleichen Bahnhof um wie von Prag Richtung Zagreb, Triest, Venedig. Wir werden da viel vom Flugverkehr ersetzen können. Und damit ist natürlich auch ein starker Standort hier neu entstanden, in puncto Verdichtung: Stadt ist nun einmal Dichte. Wir haben es auch geschafft, ein Grätzl im Stadtzentrum zu bekommen, gerade mit dem Thema Umnutzung von Erdgeschosszonen. Das Goldene Quartier ist Einkaufs- und Flaniermeile. Was dazukommt: die Fußgängerzone gibt es nur deshalb, weil wir es bezahlt haben. Die Chance war durch die beiden Großbaustellen da – wir haben nicht nur zwei Häuser entwickelt, sondern ein Grätzl. Da gehört es dazu, dass man solche Infrastrukturinvestitionen mitnimmt, damit es auch funktioniert. Das verstehen wir als unseren Beitrag.
Ernst Machart (ISB REAL CONSULTING): Wien ist die lebenswerteste Stadt – im Ausland weiß das jeder, der sich damit beschäftigt. Das sieht man auch bei unserem Projekt TownTown Orbi Tower. Es ist ein Joint-Venture der Wiener Stadtwerke mit privaten Partnern. Es ist auf der einen Seite eine Wohngegend, auf der anderen Seite geht es um Überwindung der Grenzen und Unterteilungen, denn es ist auf einer Verkehrsfläche ein Büroviertel entstanden. Damit nütze ich einen sehr zentralen Ort nächst der Südosttangente für Büros, andererseits wird auch weiterer Wohnraum geschaffen. Damit ist das einfach ein perfekter Standort und eine bessere Verkehrsanbindung kann man sich gar nicht vorstellen, direkt an der U-Bahn und Autobahnkreuzung.
Philipp Kaufmann (ÖGNI): Die Stadt ist wieder schick. Ich finde es als Wissenschaftler spannend, dass die Stadtflucht, also die Suburbanisierung, teilweise durchbrochen ist. Die Daten zeigen, dass der Wunsch der Generation 50+ – vom SUV bis zum Einfamilienhaus im Grünen – die Jüngeren nicht mehr interessiert. Meine Altersgruppe nützt die Vorteile der Stadt, also am gleichen Ort zu wohnen und arbeiten. Die kurzen Wege sparen Zeit und Nerven. Was Wien betrifft, möchte ich noch etwas einmahnen: Die Hauptstadt hat es verstanden, sich seit dem Fall des Eisernen Vorhangs gegen Osten hin zu öffnen. Wien war über Jahre das Tor zum Osten und sicherer Hafen für internationale Unternehmen. Nun ist unsere Gesellschaft gefordert, sich diesen Rang nicht ablaufen zu lassen. Wir erleben derzeit im Büromarkt vermehrt Verdrängung und keinen Zuzug. Das ist ein Alarmzeichen. Die Politik ist jetzt also dringend gefordert, die Wettbewerbsfähigkeit Österreichs sicherzustellen und gleichzeitig Impulse zu setzen. Ich sehe zum Beispiel ein Riesenpotenzial in der Kreativwirtschaft, da wir uns nicht allein auf große Unternehmen verlassen sollten. Wobei gerade diese Großen ein kreatives, junges Ambiente suchen. Abschließend muss sich unsere Immobilienwirtschaft verändern, indem sie aktiv einen Perspektivwechsel hin zur Nachhaltigkeit vornimmt. Mir geht es um die Betrachtung des Lebenszyklus und somit eine Abkehr vom Diktat der Investitionskosten. Wir brauchen einen Qualitätswettbewerb zugunsten der Menschen, welche Immobilien mit 92 % ihrer Lebenszeit nutzen. Ich plädiere dafür, über die Zertifizierung, etwa mit dem DGNB-System, Transparenz der Qualitäten zu schaffen. Gebäude sollen in Zukunft Menschen glücklich machen!
Michael Zöchling (BAR): Wir haben teilweise damit zu kämpfen, dass München sehr attraktiv für Unternehmen ist, weil die deutsche Wirtschaft im Moment sehr stark ist. Damit gibt es Unternehmen, die abwandern. Eine zweite Stadt, die uns viel Konkurrenz macht, ist Prag. Da muss man aufpassen, dass Wien seine Stellung nicht verliert. Wien ist eine der attraktivsten Städte der Welt. Jeder Manager, der die Wahl hat, wäre lieber in Wien. Es ist noch nicht zu spät etwas zu tun. Das ist der eine Punkt. Der andere Punkt aus meiner Sicht: Es gibt zumindest 20.000 Menschen, die pro Jahr nach Wien ziehen. Gleichzeitig entstehen in den nächsten fünf Jahren maximal 100.000 m² jährlich an neuen Büroflächen. Das sind ca. 5.000 Arbeitsplätze. Das heißt: die meisten, die hier herziehen, werden nicht in Büros arbeiten, weil es sie nicht gibt. Aus meiner Sicht werden wir ein Problem bekommen, wenn viel zu wenige Büros entstehen und nicht mehr spekulativ gebaut wird. Die Entscheidungs- und Planungszeiten werden immer kürzer, die Unternehmen wollen in relativ kurzen Zeiträumen entscheiden. Und da glaube ich, dass es Sinn macht, wenn man diese Büroentwicklung auf wenige Bürocluster konzentriert, jedenfalls auch mit Wohnen durchmischt – ich sehe hier im Wesentlichen fünf Bürocluster in Wien: 1. Bezirk, Donaucity, Hauptbahnhof, Viertel Zwei und Euro Plaza. Ein schwieriges Thema sind sicher auch im Bürobereich die Grundstückspreise, die durch die hohen Wohnungseigentumspreise in die Höhe getrieben wurden. Ich glaube, da muss es Anreize geben, wie Büros leistbar errichtet werden können.
ÖSTERREICH: Wie sieht das Ausland die Rolle Wiens?
Andreas Holler (BUWOG): Ich habe in den letzten Jahren viel im Ausland gearbeitet, habe am Kommitee Visionen zur Stadtentwicklung beim G-20-Treffen in St. Petersburg teilgenommen, auch mit internationalen Infrastrukturgesellschaften. Wien wird sehr oft als Benchmark genommen. Zum Beispiel in Bezug auf die Smart City, auf die Stadtentwicklung und die Lebensqualität. Dass wir da zuletzt 1. und 2. Plätze in Rankings eingenommen haben, war auch Thema. Ich war der einzige Teilnehmer aus Österreich, und die anderen sind auf einmal mit Plänen von Wien angerückt. Das darf man nicht unterschätzen, wir sind auf einem guten Weg. Leistbares Wohnen, lebenswerte Raumplanung in Stadtentwicklungsgebieten, Infrastruktur, das sind alles Dinge, mit denen jeder in dem Bereich Tätige sich beschäftigt. Auch wir würden uns im Bereich Widmungen und Genehmigungen schnellere, unbürokratische Fortschritte wünschen, denn das bedeutet auch mehr Wirtschaftlichkeit.
ÖSTERREICH: Ein Eckpfeiler der Anziehungskraft Wiens sind 1. Bezirk und Hofburg.
Reinhold Sahl (BURGHAUPTMANN): Wenn wir eine Funktion für die Stadt erfüllen, dann die Leitfunktion, die USP, Touristen nach Wien zu holen. Die Hofburg ist die größte zusammenhängende historische Fläche in Europa.
ÖSTERREICH: Wie erfolgreich ist Wien bei Wohnungen?
Strauss (PORR): Da hat die Stadt schon sehr viel getan. Wenn man heute den Widmungsprozess nur ein bisschen beschleunigen würde und das Angebot weiterhin gut durchmischt – also soziale und frei finanzierte Wohnungen –, dann muss sich niemand Sorgen machen, dass die Preise davonziehen. Bei Preisbetrachtungen werden ja oft nur der 1., 13., 19. Bezirk herangezogen, was völlig unrealistisch ist. Dass es in Wien Wohnungsknappheit gibt, lässt sich nicht abstreiten. Aber es entsteht sehr viel, etwa in Aspern. Effizienz und Nachhaltigkeit sind dabei Themen, die niemand wegdiskutieren muss. Im sozialen Wohnbau hat es in den letzten sieben Jahren Kostensteigerungen am Bau von 29 % und nur 15 % Preissteigerungen gegeben. Durch Effizienzsteigerung und den Einsatz moderner Technologien haben wir es bei der Porr geschafft, diese auszugleichen. Was den Büromarkt betrifft, ist Wien derzeit kein Wachstumsmarkt. Es herrscht ein Verdrängungswettbewerb. Büros und Headquarters von Unternehmen im Lande bedeuten Arbeitsplätze und damit auch Wohlstand. Was für einen Bürostandort wichtig ist, was die Stadt Wien aber nicht beeinflussen kann, ist das Steuersystem des Landes. Da stehen wir im weltweiten Wettbewerb. Die Stadt Wien kann nur zwei Faktoren selbst bestimmen: Das erste Thema sind die Genehmigungen für Aufenthalte. Hier denke ich vor allem an Aufenthaltsgenehmigungen für die Lebenspartner von Managern in Wien. Der zweite Punkt ist die Verbindung zum Flughafen. Als einer der Hauptaktionäre des Flughafens müsste man meiner Meinung noch mehr als jetzt darauf schauen, dass die AUA ein funktionierendes Netz aufrechterhält und die Lufthansa nicht sukzessive Flüge nach Zürich und München verlegt.