Die Immobilienbrache im Umbruch

Mit 1. Juli 2023 wird eine Novelle des Maklergesetzes wirksam. Diese Novelle klärt, wer ab diesem Zeitpunkt für die Bezahlung des Maklers verantwortlich ist. Bei der Vermietung von Wohnungen wird das Bestellerprinzip eingeführt, während es beim Kauf und Verkauf weiterhin keine Änderungen gibt.

Bisher war es in der Regel der Mieter, der den Makler bezahlen musste, obwohl der Vermieter den Makler beauftragt hatte. Für diese Dienstleistung konnten Immobilienmakler bislang bis zu zwei Bruttomonatsmieten verlangen. Zukünftig wird der Erstauftraggeber, in den meisten Fällen der Vermieter, diese Maklerprovision tragen müssen. OE24 hat bei den Branchenprofis nachgefragt, welche Risiken sich daraus für die Branche, aber auch für die Mieter in Zukunft ergeben. 

Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (ÖVI) 

Das neue Bestellerprinzip hat weitreichende Auswirkungen auf heimische Makler. Diese sind nun vorrangig dazu aufgefordert, die Interessen der Vermieter zu vertreten. Mieter sparen sich dadurch zwar die Maklerprovision, aber die direkte Haftung des Maklers gegenüber dem Mieter entfällt.

Ob das ein Vorteil ist, wird sich noch zeigen. Die wirtschaftlichen Folgen für die Makler-Unternehmen müssen im Gesamtkontext betrachtet werden, da die österreichische Situation nicht mit der in Deutschland im Jahr 2015, als dort das Bestellerprinzip eingeführt wurde, vergleichbar ist.

Viele Unternehmen leiden schon heute unter der KIM-Verordnung und den hohen Zinsen. Hinzu kommt nun das neue Bestellerprinzip, dass zusätzliche Auswirkungen auf den Markt haben wird. In einigen Unternehmen hat bereits der Mitarbeiterabbau begonnen. 

Sascha Haimovici, Geschäftsführende Gesellschafter von IMMOcontract 

Die Maklerbranche wandelt sich: Die Verantwortung für die Maklerprovision wird vom Mieter auf den Vermieter übertragen. Allerdings sind viele Vermieter nicht gewohnt, diese Kosten zu tragen, und es bleibt abzuwarten, ob es für die Mieter tatsächlich kostengünstiger wird.

Man kann nur hoffen, dass es eine Fortführung der Maklertätigkeit gibt, da Privatpersonen in der Regel nicht über die erforderliche Professionalität verfügen. Es ist anzunehmen, dass in Zukunft verschiedene Leistungspakete angeboten werden, darunter kleinere, mittlere und größere Pakete mit unterschiedlichen Dienstleistungen wie die Nutzung verschiedener Plattformen, Sonntagsbesichtigungen und Werbemaßnahmen.

Aber als Makler ist es immer von großer Bedeutung, die bestmögliche Lösung für alle Beteiligten zu finden. Schließlich handelt es sich beim Thema Wohnraum, um ein grundlegendes Bedürfnis von Menschen. 

Michael Meidlinger, CFO der IFA AG 

Unsere Haupttätigkeit liegt im Bau und der Entwicklung von Wohnbauprojekten für private Investoren, die in Zusammenarbeit mit renommierten Maklerunternehmen in Österreich vermietet werden. Das Bestellerprinzip hat natürlich Auswirkungen, die wir bei der Kalkulation unserer Projekte berücksichtigen müssen.

Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass kleinere Maklerunternehmen, die nebenbei Vermietungen durchführen, in den nächsten Jahren aus dem Markt gedrängt werden könnten. Allerdings ist zu erwarten, dass es auch zu einer Professionalisierungswelle kommt.

Denn die Zusammenarbeit am Markt wird enger und nachdem Makler direkt von den Auftraggebern beauftragt und bezahlt werden, könnte dies dazu führen, dass in Zukunft mehr Bauträger Makler deutlich früher in ihre Projekte einbinden. Dadurch erhalten die Makler die Möglichkeit, Projekte früher kennenzulernen, den Markt besser zu analysieren, ihre Dienstleistungen anzupassen und ihre Ressourcen auch entsprechend zu planen. 

Roland Weinrauch, Rechtsanwalt 

Im Großen und Ganzen wird sich in vielen Bereichen des Marktes wenig verändern. Eine Dienstleistung hat ihren Preis, und das Bestellerprinzip ist kein Programm zur Senkung der Miet- oder Kostenbelastung für den Mieter. Bei der Erwartung, dass die Dienstleistung weiterhin besteht, müssen die Kosten entsprechend berücksichtigt werden.

Juristisch gesehen kommt es aber zu einer wesentlichen Verschiebung: Ab sofort ist der Vermieter der direkte Vertragspartner des Maklers. Damit liegt die rechtliche Verpflichtung des Maklers beim Vermieter, da sie in einem direkten Vertragsverhältnis stehen. Daher ist zu erwarten, dass der Mieter rechtlich benachteiligt wird, da nur noch eingeschränkte Aufklärungspflichten für den Makler gegenüber dem Mieter bestehen. 

Michael Pavlik, Leiter Vertrieb KSV1870 

Eine Insolvenzwelle unter Immobilienmaklern ist derzeit unwahrscheinlich. Die aktuellen Zahlen belegen dies: Im ersten Halbjahr gab es in der Immobilienwirtschaft lediglich 102 Insolvenzen, obwohl es insgesamt etwa 9.000 Makler in Österreich gibt. Von einer Insolvenzwelle kann also keine Rede sein.

Noch ist es aber zu früh, hier Prognosen abzugeben. Aber die Situation ist auch nicht mit der Einführung des Bestellerprinzips in Deutschland im Jahr 2015 vergleichbar. Durch die Digitalisierung haben Makler vielfältige Möglichkeiten. Schon heute setzen Innovationsführer der Branche vermehrt auf virtuelle Wohnungsbesichtigungen oder andere digitale Lösungen bei der Vermarktung von Immobilien. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass durch neue Beratungspakete der Verdienst der Makler an anderer Stelle realisiert werden wird. Hier bleibt abzuwarten, wie der Markt auf die Veränderungen reagieren wird.

Nicolas Jacobi, Founder and CEO Immomio GmbH

Die Idee hinter unserer Gründung war es, eine digitale Plattform anzubieten, auf der Privatvermieter, bedingt durch das Bestellerprinzip, nach Alternativen zum klassischen Makler suchen konnten. Unser Ziel war es, ihnen die Möglichkeit zu geben, ihre Immobilien eigenständig zu vermarkten. Leider sind wir mit diesem Konzept gescheitert, da die meisten Privatvermieter nicht daran interessiert waren, selbst zu vermieten, sondern lieber Profis damit beauftragen wollten.

Aus diesem Grund haben wir unsere Plattform Immomio auf Makler, Verwalter und andere professionelle Vermieter ausgerichtet. Insgesamt wird das Bestellerprinzip Folgen für den österreichischen Markt haben. Natürlich wird es einerseits einen Preiskampf geben, aber auf der anderen Seite wird das auch zu einer deutlichen Professionalisierung der Branche führen.