Immobilienmarkt im Wandel: Regulierungen wirken, Transaktionen steigen

Für die Analyse kommt die Regressionsmethodik des IMMOkalkulators zum Einsatz. Diese ermöglicht neben der Auswertung durchschnittlicher Werte einzelner Marktsegmente auch die Darstellung der Miet- und Kaufpreisentwicklung konkreter Wohnungen sowie die Analyse des Verhandlungserfolgs anhand der Differenz zwischen Angebots- und Abschlusspreisen.

Der Bericht liefert wenig auffallende Seitwärtsbewegungen bei der Entwicklung der angebotenen Miet- und Kaufpreise sowie der Bruttorenditen in den Segmenten „Altbau“, „Neubau bis Baujahr 2020“ und „Neubau ab Baujahr 2020“. Lediglich bei den Erstbezügen stiegen die Mietpreise im ersten Halbjahr 2025 etwas an.

Markteingriff wirkt
Auffällig im Bericht ist aber die zunehmende Differenzierung zwischen dem regulierten und dem nicht regulierten Wohnungsmarkt. Die neue Bundesregierung hat bekanntlich die Indexierungsmöglichkeiten für Wohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG ausgesetzt bzw. eingeschränkt. Darauf reagierte der Markt umgehend: Im zweiten Quartal 2025 stieg der Verhandlungserfolg im Altbausegment – im Diagramm durch die rote Linie dargestellt – als einzigem Segment an, während er in allen anderen Bereichen zurückging. Käufer fordern im regulierten Segment nun höhere Preisnachlässe, was zu einem real sinkenden Kaufpreis führt.

25 Prozent mehr Transaktionsvolumen
Das Transaktionsvolumen stieg im ersten Halbjahr 2025 relativ zum Vergleichszeitraum des Vorjahres deutlich um 25 Prozent an. Das lässt sich auf Basis der vorliegenden Zahlen rational begründen. So weist eine im aktuellen Marktumfeld vernünftig eingekaufte und nach vielen Jahren wieder verkaufte Eigentumswohnungen in der Modellrechnung von Immo Analytics ähnliche Renditen aus wie ein langfristiges Investment in den österreichischen Aktienmarkt. Vorbehaltlich exogener Schocks erwartet Immo Analytics Geschäftsführer Gregor Pfeiffer für 2025 rund 12.000 Wohnungstransaktionen. Im Vergleichszeitraum vom Vorjahr waren es rund 9.500 Transkationen.

Bericht bestätigt Preisanstieg bei Kauf und Miete
Wie schon in vorigen Berichten prognostiziert ist angesichts der rückläufigen Neubautätigkeit bei gleich-zeitig steigendem Transaktionsvolumen in naher Zukunft mit einem Anstieg der Immobilienpreise zu rechnen. Das Ausmaß und die Geschwindigkeit dieser Entwicklung hängen zum einen von der weiteren Inflations- und Zinsentwicklung ab, zum anderen davon, wie rasch Projektentwickler bestehende Bestände am Markt platzieren können. Aus Konsumentensicht wenig erfreulich der Ausblick im Bereich der Mieten: „Bei nicht reglementierten Mieten erwarten wir aufgrund der zunehmenden Knappheit einen Anstieg über der Inflation“, meint Gregor Pfeiffer.

Immo Analytics GmbH:
Die Immo Analytics GmbH wurde 2021 vom Immobilienexperten Gregor Pfeiffer mit dem Ziel, die Preistransparenz auf dem Wiener Wohnungsmarkt zu erhöhen, gegründet. Die Idee zur Entwicklung des IMMOkalkulators entstand aus dem Bedarf, belastbare Daten zu haben. Hierfür stellt die Immo Analytics bis dato nicht verfügbare Daten bereit, die durch Anwendung einer eigens entwickelten empirischen Ermittlungslogik generiert werden. Pro Jahr erscheinen drei Quartals- und ein Jahresbericht über den Wiener Wohnungsmarkt.
Auf Wunsch kann Immo Analytics auch tagesaktuelle Daten und Zahlen ihren Kunden zur Verfügung stellen. www.immokalkulator.at

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