OGH-Hammer: Mieter müssen Mieterhöhungen zahlen

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat am 30. Juli 2025 entschieden, dass Wertsicherungsklauseln in langfristigen Mietverträgen zulässig sind. Mieter können sich bei langfristigen Verträgen nicht auf das Konsumentenschutzgesetz berufen. 

Was ist passiert?

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat entschieden, dass Vermieter in langfristigen Mietverträgen die Miete an die Inflation (z. B. über den Verbraucherpreisindex) anpassen dürfen – solange die Klausel fair formuliert ist und nicht zu früh wirkt.

Warum ging es vor Gericht?

Eine Mieterin wehrte sich gegen eine Mieterhöhung und berief sich auf das Konsumentenschutzgesetz (KSchG). Dieses Gesetz verbietet eigentlich Preiserhöhungen in den ersten zwei Monaten nach Vertragsabschluss – es sei denn, sie wurden einzeln verhandelt.

Was sagt der OGH?

Das Konsumentenschutzgesetz gilt nicht für Mietverträge, weil diese langfristige Verträge ("Dauerschuldverhältnisse") sind. Indexanpassungen sind also erlaubt, wenn sie klar im Vertrag stehen.

Warum ist das wichtig?

• Für Mieter: Sie müssen akzeptieren, dass die Miete steigen kann, wenn das im Vertrag fair geregelt ist.
• Für Vermieter: Sie können weiterhin die Miete an die Inflation anpassen und müssen keine Angst haben, dass solche Klauseln ungültig sind.

Hintergrund

Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) hatte zuvor bestätigt, dass das Konsumentenschutzgesetz grundsätzlich in Ordnung ist – aber der OGH betont jetzt, dass es für Mietverträge nicht gilt.

Die Regierung will im Herbst 2025 eine klare Regelung schaffen, um Streit zu vermeiden. Der für Wohnen zuständige Vizekanzler Andreas Babler und Justizministerin Anna Sporrer (beide SPÖ) sind dabei in der Koalition am meisten gefordert.

Der wichtigste Punkt

Indexmieten sind weiter erlaubt, solange sie transparent im Vertrag stehen. Mieter können sich nicht auf das Konsumentenschutzgesetz berufen, um solche Anpassungen zu blockieren. 

Der konkrete Fall

Eine Mieterin hatte die Rückzahlung erhöhter Mieten gefordert und sich dabei auf eine Bestimmung im Konsumentenschutzgesetz berufen, wonach eine Preisanpassung innerhalb von zwei Monaten nach Abschluss nur zulässig ist, wenn sie individuell ausgehandelt wurde. Das sehen die Höchstrichter jedoch anders.

Konkret hatte sich die Mieterin in dem Individualverfahren auf Paragraf 6 Abs 2 Z 4 KSchG (Konsumentenschutzgesetz) berufen und die Unwirksamkeit der entsprechenden Vertragsklausel gefordert. Nach Ansicht der OGH-Richter gilt diese Bestimmung aber nur bei Leistungen, die innerhalb von zwei Monaten erbracht werden. Typische Dauerschuldverhältnisse wie Mietverträge seien davon ausgenommen. Die Klage wurde daher abgewiesen. "Zugleich lehnt der 10. Senat die in jüngerer Vergangenheit in einzelnen Entscheidungen zu Verbandsklagen vertretene gegenteilige Ansicht ausdrücklich ab", heißt es in einer OGH-Mitteilung am Freitag.

Die OGH-Entscheidung klärt nun Rechtssicherheit für Mietverträge: Wertsicherungsklauseln bleiben zulässig, wenn sie nicht frühzeitig greifen und klar definiert sind. Langfristige Mietverträge können somit Indexanpassungen (z. B. an den Verbraucherpreisindex) enthalten, wenn sie transparent formuliert sind.

VfGH-Urteil hatte Immobranche nervös gemacht

Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) hatte bereits im Juni 2025 die Verfassungsmäßigkeit des Paragraf 6 Abs 2 Z 4 KSchG grundsätzlich bestätigt: Vertragsbedingungen, die innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsschluss ohne individuelle Vereinbarung Preisanpassungen zulassen, dürfen vom Gesetzgeber untersagt werden. Der VfGH machte dabei deutlich, dass dieser Schutz zugunsten der Konsumentinnen und Konsumenten verfassungsgemäß und verhältnismäßig ist.

Dieses VfGH-Erkenntnis hatte die Immobranche nervös gemacht - Experten warnten davor, dass ohne Wertsicherungsklauseln niemand mehr Wohnungen unbefristet vermieten würde. Vor zwei Jahren hatte der OGH die Ungültigkeit von Wertsicherungsklauseln festgestellt, wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich auf eine zweimonatige Sperrfrist im Hinblick auf mögliche Mietzinsanhebungen hingewiesen wurde.

Regierung will noch im Herbst eine Lösung finden

Die Bundesregierung hat zum Amtsantritt bereits Änderungen bei der Mieten-Wertsicherung versprochen. Der für Wohnen zuständige Vizekanzler Andreas Babler und Justizministerin Anna Sporrer (beide SPÖ) wollen gemeinsam mit den Koalitionspartnern noch im Herbst eine Lösung finden.