Wohnen: Leerstandsabgabe wird immer mehr zum Flop

Nach einer Novelle im Jahr 2024, die den Bundesländern die Einführung einer Leerstandsabgabe erleichterte, verzichten viele Länder weiterhin auf entsprechende Abgaben. In Salzburg, wo die Lage am Wohnungsmarkt schwierig ist, gibt es die Abgabe schon länger, die Einnahmen daraus blieben aber relativ gering. Hinzu kommt, dass genauere Daten vielerorts Mangelware sind, etwa in Tirol. Fraglich bleibt daher, inwieweit sich mit der Abgabe effektiv Wohnraum mobilisieren lässt.

Im Bundesland Salzburg, das Vorreiter bei der Leerstandsabgabe war, ist die Abgabe bis dato jedenfalls keine Erfolgsgeschichte. Seit Anfang 2023 können die Gemeinden Abgaben für leer stehende Wohnungen einheben, je nach Wohnungsart und Größe von 400 bis 5.000 Euro im Jahr. 66 der 119 Gemeinden haben anfangs eine entsprechende Kommunalabgabe verordnet, inzwischen sind es aber nur mehr 45. "Der Aufwand ist zu groß, die Erträge sind zu gering bei der großen Anzahl an Ausnahmen", begründete etwa Saalfeldens Bürgermeister Erich Rohrmoser (SPÖ). Landesweit wurden für 2023 - Zahlen für danach liegen noch nicht vor - insgesamt 7.348 Leerstände erfasst. In 5.236 Fällen wurde ein Ermittlungsverfahren eingeleitet, 3.649 Fälle (69,7 Prozent) davon fielen unter die Ausnahmebestimmungen, waren also nicht abgabepflichtig. Aktuellere Zahlen hat die Stadt Salzburg: 2025 wurde in 326 Fällen 40 Eigentümern eine Leerstandsabgabe vorgeschrieben.

Die Einnahmen der Gemeinden waren sehr bescheiden: Für alle abgeschlossenen Verfahren 2023 wurden - landesweit - 74.600 Euro eingenommen (Stand Ende 2025), für die noch offenen Ermittlungsverfahren erwartet man im Büro von Wohnbau-Landesrat Martin Zauner (FPÖ) noch weitere rund 34.000 Euro. In der Landeshauptstadt wurden 2024 exakt 21.796 Euro vorgeschrieben, 2025 waren es 74.198, in Summe also 96.000 Euro, so der für Wohnungen zuständige Vizebürgermeister Kay-Michael Dankl (KPÖ Plus). Der Aufwand für die Erhebungen sei bisher größer als die Einnahmen, kritisiert Bürgermeister Bernhard Auinger (SPÖ). "Aufgrund der niedrigen Höhe der Leerstandsabgabe sind die Einnahmen natürlich weit hinter dem, was die Personalkosten sind. Insofern muss man sagen - was viele Bürgermeister kritisieren -, dass sie eigentlich zu niedrig ist." Zauner spielt den Ball aber zurück an die Stadt bzw. alle Gemeinden: "Die Erhöhung der Abgabe setzt eine sachliche Grundlage für die Entscheidung voraus - dafür müsste die Stadt einmal beginnen, die Abgabe flächendeckend einzuheben und genaue Zahlen mitzuteilen"

Neue Regelung in Tirol

In Tirol trat mit Jahresbeginn eine Neuregelung der Leerstandsabgabe in Kraft, die den Gemeinden weitgehend die maßgeblichen Entscheidungen überlässt. Die Höhe der Abgabe richtet sich nun nach einem festgelegten Basismietwert. Maximal 30 Prozent davon dürfen eingehoben werden - inwieweit dies ausgeschöpft wird, liegt ebenfalls im Ermessen der Gemeinden. Und ob die Leerstandsabgabe überhaupt eingehoben wird, können die Kommunen auch selbst entscheiden. Laut Angaben des Landes beschlossen bisher 154 der 277 Gemeinden dahingehende Regelungen, hieß es auf APA-Anfrage. Während ein Gros der Gemeinden mit 30 Prozent den Höchstsatz voll ausschöpft, hebt etwa die Gemeinde Galtür (Bezirk Landeck), in der Landeshauptmann Anton Mattle (ÖVP) wohnt und über Jahrzehnte Bürgermeister war, nur 15 Prozent ein.

Einmal im Jahr kann nun eine Registerabfrage erfolgen, um die Angaben der Eigentümer - die Leerstandsabgabe ist schließlich eine Selbstbemessungsabgabe - zu prüfen. Nachdem der Vollzug der Leerstandsabgabe in die Zuständigkeit der Gemeinden fallen, liegen dem Land auch keine aktuellen Zahlen über die Leerstandsmeldungen vor. Laut einer Umfrage vom Sommer 2025 wurden 1.202 Wohnungen eingemeldet, davon wurden 986 Ausnahmetatbestände geltend gemacht. Insgesamt wurden 384.000 Euro an Abgaben eingenommen, am meisten in Going am Wilden Kaiser mit 81.540 Euro gefolgt von Innsbruck mit 77.920 Euro.

Leerstandsabgabe in der Steiermark womöglich bald Geschichte

In der Steiermark, wo es ebenso eine Abgabe gibt, ist die Situation "zweigeteilt": Der wichtigste "Markt", nämlich Graz, ist mit der Bestandserhebung noch nicht fertig. Bei einigen Gemeinden gibt es Einsprüche vom Landesverwaltungsgericht gegen ihre Bescheide. In größeren Tourismusgegenden wie dem Ennstal mit vielen Zweitwohnsitzen profitieren einige Gemeinden durchaus finanziell. Die Höchstgrenze in der Steiermark liegt bei zehn Euro pro Quadratmeter, ein im Bundesländervergleich niedriger Wert. Allerdings könnte die Leerstandsabgabe ohnehin bis 2029 wieder Geschichte sein. Sie wurde 2022 von der damaligen ÖVP-SPÖ-Landesregierungskoalition eingeführt, die seit Dezember 2024 amtierende Koalition aus FPÖ und ÖVP hat im Regierungsprogramm 2024-29 festgelegt, dass sie die Leerstandsabgabe wieder abschaffen möchte.

In Vorarlberg wurde mit 1. Jänner 2024 per Anpassung des Zweitwohnsitzabgabegesetzes eine Leerstandsabgabe eingeführt. Demnach gelten Wohnungen, die mehr als die Hälfte des Kalenderjahres keine Hauptwohnsitz-Meldung haben, als Zweitwohnsitz und können abgabenpflichtig werden. Ob eine Abgabe zu entrichten ist oder nicht, entscheidet die jeweilige Gemeinde, sie muss auch die Höhe der Abgabe festlegen. Als Höchstsatz für die Zweitwohnungsabgabe hat das Land für das heurige Jahr 3.341 Euro festgelegt. Eingeführt wurde die Abgabe etwa in der Landeshauptstadt Bregenz. Wie viel bisher damit eingehoben wurde, war für die APA zunächst nicht zu erfahren.

Kärnten setzt auf Zweitwohnungsabgabe

In Kärnten gibt es keine Leerstandsabgabe. Die Kärntner Landesregierung hat allerdings am vergangenen Dienstag ein Abgabenpaket beschlossen, in dem ein neues Zweitwohnungsabgabegesetz enthalten ist. Die Zweitwohnungsabgabe zielt auf Wohnungen ab, die mehr als 12 Wochen im Jahr nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden, auch jene im Eigentum von juristischen Personen. Geplant ist die Abgabe als Gemeindeabgabe, sie soll den Kommunen bis zu 15 Mio. Euro bringen. Der Rahmen für die Abgabe liegt je nach Größe der Wohnung zwischen 24 und 130 Euro monatlich. Die Einführung und genaue Ausgestaltung liegt bei den Gemeinden. Das Gesetz, mit dem die bisherige Zweitwohnsitzabgabe ersetzt wird, muss noch vom Landtag beschlossen werden und soll dann ab 2027 gelten.

Wien und Niederösterreich verzichten

In Wien gibt es keine Leerstandsabgabe. Bürgermeister Michael Ludwig (SPÖ) hat sich hier erst kürzlich wieder skeptisch gezeigt. Man solle sich davon nicht zu viel erwarten, meinte er. Es sei schwierig, Leerstand zu überprüfen oder zu definieren, gab er zu bedenken. Eine Abgabe für Zweitwohnsitze war in Wien hingegen bereits beschlossen. Sie hätte 2025 in Kraft treten sollen. Nachdem der Bund für derartige Gebühren neue - und weiter gefasste - Rahmenbedingungen einräumte, wurde das Vorhaben aber auf Eis gelegt, um weitere Prüfungen vorzunehmen. Das Tarifsystem der Zweitwohnsitzgebühr hätte sich an der Quadratmetergröße der jeweiligen Wohnung orientiert, eine Staffelung war vorgesehen. Die Stadt hatte die Einführung einer Zweitwohnsitzabgabe gleichzeitig mit dem Verzicht auf Einhebung einer GIS-Landesabgabe im Zuge der Umstellung auf die ORF-Haushaltsabgabe bekanntgegeben. Personen, die über einen Hauptwohnsitz in Wien verfügen, hätten die Abgabe nicht berappen müssen.

In Niederösterreich ist weiterhin keine Leerstandsabgabe geplant. "Wir sind und bleiben grundsätzlich skeptisch, wenn es um neue Steuern geht. Ganz besonders, wenn sie in das Eigentum unserer Landsleute eingreifen sollen", betonte ÖVP-Klubobmann Kurt Hackl auf Anfrage. "Eigentümer haben selbst das größte Interesse, ihre Leerstände sinnvoll zu nutzen. Als Land unterstützen wir dabei aber laufend, etwa durch unsere Wirtschaftsagentur ecoplus."

Keine Abgabe in Oberösterreich und Burgenland geplant

Oberösterreich wird ebenso keine Leerstandsabgabe einführen. Es gebe bereits eine derartige Regelung im oberösterreichischen Tourismusgesetz, hieß es beim Land Oberösterreich. Eine "darüber hinaus gehende Belastung der Oberösterreicherinnen und Oberösterreicher durch eine weitere Abgabe" sei nicht vorgesehen.

Im Burgenland ist keine Leerstandsabgabe geplant. Wie im Programm der rot-grünen Landesregierung vorgesehen, wird aber an der Einführung einer Leerstandsdatenbank gearbeitet, hieß es aus dem Büro von Landesrat Heinrich Dorner (SPÖ). Im Regierungsprogramm vereinbart wurde auch, dass eine Abgabe auf leer stehende Gewerbeimmobilien geprüft werden soll. Zur Mobilisierung von ungenutztem Bauland wurde bereits die Baulandmobilisierungsabgabe eingeführt.

Abgabe soll ungenutzten Wohnraum verringern

Die Leerstandsabgabe ist eine Steuer, deren Ziel es ist, ungenutzten Wohnraum zu verringern, vor allem wenn bezahlbarer Wohnraum immer knapper wird, wie dies etwa in der Stadt Salzburg kritisiert wird. Wie effektiv solche Abgaben für Wohnungseigentümer sind, wird kontrovers diskutiert. Vertreter der Immobilienwirtschaft beispielsweise sind skeptisch. Mit einer Verfassungsnovelle im April 2024 wurde die Einführung und Einhebung der Abgabe effektiv ermöglicht bzw. vereinfacht.