Zusammenleben
Hausordnung: Was ist erlaubt, was ist verboten?
Gesetzlich vorgeschrieben ist eine Hausordnung nicht in jedem Mietverhältnis. Wer einen Mietvertrag abschließt, stimmt einer Hausordnung häufig zu, wenn sie wirksam in den Vertrag einbezogen wurde. Sie soll das geordnete Zusammenleben im Haus sicherstellen und enthält beispielsweise Regeln zur gegenseitigen Rücksichtnahme, zur Nutzung gemeinschaftlicher Flächen und zur Sauberkeit. Auch ohne Hausordnung gelten die gesetzlichen Vorschriften und die allgemeinen Pflichten zur gegenseitigen Rücksichtnahme.
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Wo finde ich die Hausordnung?
Die Hausordnung wird häufig gemeinsam mit dem Mietvertrag übergeben oder als dessen Bestandteil vereinbart. Sie kann auch an einer allgemein zugänglichen Stelle im Haus ausgehängt sein. Ein Aushang allein macht allerdings nicht automatisch jede darin enthaltene Regel verbindlich. Insbesondere zusätzliche Pflichten für Mieter müssen auf einer entsprechenden rechtlichen Grundlage beruhen. Auch gesetzliche Vorschriften und die Grenzen zulässiger Vertragsbestimmungen sind zu beachten.
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Das darf in der Hausordnung stehen
Zu den üblichen Inhalten einer Hausordnung zählen beispielsweise folgende Punkte:
- Ruhezeiten: Die Nachtruhe wird häufig mit dem Zeitraum zwischen 22 und 6 Uhr verbunden. Welche Ruhezeiten konkret gelten, hängt auch von örtlichen Vorschriften ab. Gewöhnliche Wohngeräusche sind nicht automatisch verboten; entscheidend sind unter anderem Lautstärke und Zumutbarkeit.
- Nutzung von Gemeinschaftsräumen und anderen Gemeinschaftseinrichtungen: Hier kann geregelt werden, zu welchen Zeiten und unter welchen Bedingungen die Waschküche genutzt werden kann, welche Aktivitäten im Gemeinschaftsgarten erlaubt sind oder wie der Fahrradraum zu benutzen ist.
- Verhaltensregeln für das Stiegenhaus: Die Hausordnung kann beispielsweise festlegen, wo Kinderwagen oder Fahrräder abgestellt werden dürfen. Fluchtwege müssen dabei frei bleiben. Auch Regeln zur Nutzung gemeinschaftlicher Bereiche können vorgesehen werden.
- Haussicherheit und Ordnung: Dazu zählen Vorgaben zur Müllentsorgung, zum Freihalten von Zugängen und zum sicheren Umgang mit brandgefährlichen Gegenständen. Auch Regelungen zum Haustor sind möglich, soweit sie mit den geltenden Vorschriften vereinbar sind.
Diese Regeln und Pflichten müssen besonders geprüft werden
Nicht jede Vorgabe der Hausverwaltung ist automatisch eine verbindliche Verpflichtung der Mieter. Das gilt insbesondere für zusätzliche Aufgaben, die über die gewöhnliche Rücksichtnahme und sorgfältige Nutzung der Wohnung hinausgehen.
Dazu können beispielsweise bestimmte Reinigungsarbeiten oder die Übernahme von Räum- und Streupflichten zählen. Solche Pflichten brauchen eine entsprechende rechtliche Grundlage. Gesetzliche Pflichten des Eigentümers oder der Hausbetreuung lassen sich nicht allein durch einen Aushang beliebig auf Mieter übertragen.
Auch beim Grillen auf dem privaten Balkon oder im eigenen Gartenanteil sind die vertraglichen Vereinbarungen und die geltenden Vorschriften maßgeblich.
Was darf nicht in der Hausordnung stehen?
Eine Hausordnung darf nicht beliebig in die Rechte der Mieter eingreifen. Bestimmungen, die gegen geltendes Recht verstoßen oder die private Lebensführung unzulässig einschränken, können unwirksam sein. Problematisch sind insbesondere folgende pauschale Verbote:
- Ein generelles Verbot von Haustieren: Bei der Tierhaltung ist zwischen üblichen Kleintieren wie Hamstern oder Meerschweinchen und anderen Tieren zu unterscheiden. Ein pauschales Verbot sämtlicher Haustiere ist nicht ohne Weiteres wirksam.
- Ein generelles Besuchsverbot: Ein solches Verbot greift grundsätzlich unzulässig in die private Lebensführung ein.
- Ein pauschales Übernachtungsverbot für Besucher: Auch Übernachtungsgäste gehören grundsätzlich zur privaten Lebensführung der Mieter. Davon zu unterscheiden ist die dauerhafte Überlassung der Wohnung an andere Personen.
- Ein generelles Verbot von Kinderlärm: Gewöhnliche Wohngeräusche von Kindern müssen beim Zusammenleben im Haus berücksichtigt werden.
- Ein allgemeines Kinderwagenverbot im Stiegenhaus: Ein pauschales Verbot ist von notwendigen Einschränkungen zu unterscheiden, etwa wenn Fluchtwege freigehalten werden müssen.
- Pauschale Vorschriften zur Raumtemperatur in der Wohnung: Solche Vorgaben dürfen nicht beliebig in die Nutzung der privaten Wohnung eingreifen.
Wenn der Mieter gegen die Hausordnung verstößt
Nicht jeder Verstoß gegen die Hausordnung rechtfertigt eine Kündigung. Ein einmalig falsch abgestelltes Fahrrad oder ein Fehler bei der Mülltrennung ist anders zu beurteilen als eine schwerwiegende oder wiederholt unzumutbare Störung des Zusammenlebens.
Wer beispielsweise regelmäßig durch erheblichen Lärm auffällt, Gemeinschaftsflächen rücksichtslos blockiert oder gemeinschaftliche Einrichtungen beschädigt, muss mit rechtlichen Konsequenzen rechnen. Eine Kündigung setzt im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund voraus.
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