Wohnraummangel in Europa: Warum Wohnen zur sozialen Dauerkrise wird

In ihrer jährlichen Rede zur Lage der Union erinnerte die Präsidentin der Europäischen Kommission, Ursula von der Leyen, daran, dass Wohnungen Orte der Sicherheit, der Familie und des Zugehörigkeitsgefühls sind. Sie betonte, dass der Zugang zu Wohnraum nicht nur für den sozialen Zusammenhalt wichtig sei, sondern auch für gesunde Volkswirtschaften und die Wettbewerbsfähigkeit Europas. Gleichzeitig warnte sie: „Für zu viele Europäerinnen und Europäer ist das Zuhause heute zu einer Quelle der Sorge geworden“ und bezeichnete den Wohnungsmarkt als soziale Krise. Die neue Ausgabe des Reports „State of housing“ von Housing Europe, des europäischen Dachverbands öffentlicher, genossenschaftlicher und sozialer Wohnbauträger, gibt einen Einblick in die Situationen am Wohnungsmarkt der europäischen Länder.

Diese Einschätzung unterstreichen auch die beiden GBV-Vorstände Isabella Stickler und Michael Gehbauer. Der "State of Housing" - Report im Überblick: 

Europaweit zu wenig Wohnraum: Die Angebotslücke wächst
Europa steht vor einer anhaltenden und wachsenden Lücke zwischen Wohnungsbedarf und -angebot. Frankreich benötigt jährlich 518.000 Wohnungen (davon 198.000 soziale), Deutschland mindestens 400.000 (davon 140.000 soziale), die Niederlande fast 1 Million bis 2031 und Schweden über 500.000 bis 2033. Dennoch bleibt die tatsächliche Bautätigkeit konstant hinter diesen Zielen zurück – oft um bis zu die Hälfte. Qualität als Problem. Neben quantitativen Defiziten müssen auch Qualität und Angemessenheit berücksichtigt werden. In Tschechien leben mindestens 160.000 Menschen in unzureichenden Wohnverhältnissen (darunter 45.000 ohne Dach über dem Kopf) und bis zu 1,3 Millionen leiden unter Energiearmut. In Portugal leben 130.000 Familien in unzureichendem Wohnraum, vor allem in den Großstädten und an der Algarve.

Sozialer Wohnungsbau unter Druck: Wartelisten werden länger Hinzukommt, dass die Wartelisten für sozialen Wohnraum wachsen: fast 2,8 Millionen offene Anträge in Frankreich sowie Hunderttausende in Italien, Portugal und in deutschen Großstädten sind die Folge. Ursachen überall gleich. Zahlreiche Staaten (Frankreich, Finnland, Schweden, Dänemark, Deutschland, Irland und Italien) verzeichnen eine sinkende Bautätigkeit. Hauptursachen sind steigende Bau- und Materialkosten, höhere Zinsen sowie erschwerte Finanzierungsbedingungen. Zusätzlich mindern Baukostenobergrenzen und Anpassungen bei Mietregulierungen in Ländern wie Österreich, Dänemark, den Niederlanden und Schweden die Investitionsbereitschaft von Wohnungsanbietern.

Sanierung und Klimaziele: Europa im gemischten Tempo
Besonders kritisch ist die Situation in Deutschland, wo es in großem Umfang zu Projektabsagen kommt. Renovierungsaktivität zeigt gemischtes Bild. Länder wie Österreich und Frankreich kommen bei klimabezogenen Modernisierungen voran. Die Niederlande erzielen Fortschritte bei der Dämmung, stehen jedoch vor Infrastruktur- und Kostenherausforderungen. In Dänemark wird die Renovierung durch ein günstiges politisches Abkommen gestützt, das 2026 überarbeitet wird. Slowenien zeigt einen stabilen, aber moderaten Fortschritt. Anderswo hinken Renovierungen hinterher: Deutschland, Irland, Italien und Schweden kämpfen mit Finanzierungslücken und wirtschaftlichen Einschränkungen, was zu Verschiebungen oder Reduzierungen von Projekten führt. Belgien verfolgt ambitionierte Großsanierungspläne, stößt aber auf Budgetbeschränkungen und einen hohen Anteil an schlechter Bausubstanz. In Ungarn und Griechenland konzentrieren sich die Bemühungen auf gezielte Renovierungen leerstehender oder neu erworbener Bestände.

Wohnungspolitik im Wandel: Reformen zwischen Fortschritt und Rückschritt 
In jüngster Zeit kam es in Europa zu vielen Veränderungen in Governance und Regulierung, doch der Überblick zeigt ein komplexes Bild aus Fortschritten und Rückschritten. Positive Reformen gab es in Dänemark (flexiblere Regeln für gemeinnützigen Wohnungsbau), Irland (Regulierungsbehörde und Housing for All-Strategie), Luxemburg (neue Gesetze und Institutionen für bezahlbaren Wohnraum), Portugal (neuer strategischer und institutioneller Rahmen), Slowenien (langfristige Finanzierung und Gesetzgebung für 20.000 öffentliche Mietwohnungen), Deutschland (Erweiterung des Wohngeldsystems) und Teilen Belgiens (Fusion der Wohnungsagenturen in Wallonien, Erwerbsstrategie in Brüssel). Diese Reformen zielen darauf ab, Wohnraum erschwinglicher zu machen, den Bestand auszubauen oder ihn besser mit Klimazielen zu verbinden. Gleichzeitig stehen mehrere Länder vor negativen oder destabilisierenden Änderungen. In Österreich haben zusätzliche Einschränkungen bei Mieten im gemeinnützigen Sektor die Einnahmen von Bauvereinigungen erheblich reduziert, was Investitionen in Neubau und Sanierung bremst. In Finnland gefährden der Abbau langjähriger Institutionen (ARA National Housing Fund) und abrupte Systemänderungen die Stabilität. In Frankreich hat die Regierung durch eine Mietsenkung die Finanzierung des sozialen Wohnungsbaus reduziert, während Italien weiterhin keinen klaren nationalen Wohnungsplan hat.

Strukturelle Engpässe: Finanzierung, Bürokratie und Bauland
 Viele Länder beklagen fehlende klare Wohnungsstrategien und zahlreiche Engpässe. Häufig genannte Probleme sind fehlende langfristige Finanzierungssicherheit (Portugal, Niederlande, Frankreich), übermäßige Bürokratie und langsame Genehmigungsverfahren (Belgien, Niederlande), schwache nationale Strategien (Griechenland, Tschechien, Ungarn) sowie fehlendes Bauland (Österreich, Luxemburg). Rolle der EU. 

Die Rolle der EU: Hemmschuh oder Schlüssel zur Lösung? 
In ganz Europa sehen Wohnungsanbieter die Rolle der EU als entscheidend, aber ambivalent. Einerseits werden EU-Fiskalregeln, Eurostat-Schuldenklassifizierungen und teilweise sektorale Gesetze (z. B. im Energiebereich) als Einschränkungen wahrgenommen, die Investitionen begrenzen, Finanzierung verkomplizieren und Projekte verzögern. Andererseits werden EU-Fonds, Kredite der Europäischen Investitionsbank (EIB) und die Möglichkeit einer europäischen Wohnungsstrategie als entscheidende Chancen gesehen, mehr Neubau zu ermöglichen, Renovierungen zu beschleunigen und nationale Systeme zu stärken. Die Perspektiven der nationalen Organisationen unterscheiden sich dabei erheblich, je nachdem, wie EU-Regeln mit nationalen und lokalen Wohnsystemen interagieren.