Halbe Miete zurück? AK lässt Hoffnung bei Wertsicherungsklausel zerplatzen

Aufgrund eines Verfassungsgerichtshof-Erkenntnisses könnten hunderttausende Wertsicherungsvereinbarungen in Mietverträgen rechtswidrig sein und Mieter die Erhöhungen zurückfordern – insbesondere, wenn kein ausdrücklicher Hinweis auf eine zweimonatige Wartefrist enthalten sei. So stand es in vielen Medien nach dem Urteil. Das ist laut AK allerdings irreführend.

Hoffnung von vielen Mietern auf eine jahrzehntelange Rückzahlung der Miete 

Die Arbeiterkammer lässt jetzt die Hoffnungen von vielen Mietern auf eine jahrzehntelange Rückzahlung der Miete platzen. Sie stellt klar: Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) hat nicht über die generelle Zulässigkeit solcher Klauseln entschieden, sondern lediglich bestätigt, dass zwei Paragrafen im Konsumentenschutzgesetz bzw. Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) verfassungskonform sind.

Gericht muss jeden Einzelfall klären

Diese Bestimmungen können daher Konsument:innen – auch Mieter:innen – weiterhin vor unzulässigen Vertragsbestimmungen und Preiserhöhungen schützen. Ob eine Wertsicherungsklausel gültig ist oder nicht, wird aber im Einzelfall wohl ein Gericht klären müssen.

Laut Konsumentenschutzgesetz ist beispielsweise eine Vereinbarung, die eine Preiserhöhung in den ersten zwei Monaten nach Vertragsabschluss nach sich ziehen kann, nur dann zulässig, wenn vermietende Unternehmer:innen sie mit dem/der Konsument:en/in im Einzelfall ausverhandeln. Das passiert jedoch in der Regel nicht. Aber es gibt auch Vereinbarungen, aus denen eine Anhebung innerhalb der ersten zwei Monate gar nicht möglich ist. Zu ihrer Wirksamkeit braucht es keinen „ausdrücklichen Hinweis“ im Vertrag, dass sie innerhalb der ersten beiden Monate nicht greift.

Ein WIFO-Experte erklärt, dass die Wertsicherung in Verträgen alternativlos ist.  Sonst gebe es keine unbefristete Miete mehr und nur noch teure Anfangsvermietungen auf kurze Zeit.

Wie schon bisher urteilen Zivilgerichte über Verträge

VfGH-Entscheidung nimmt Einzelfall-Entscheidungen nicht vorweg: Laut VfGH-Erkenntnis sind die relevanten Schutzbestimmungen vor unerwarteten Preiserhöhungen im Konsumentenschutzgesetz und ABGB nicht verfassungswidrig. Das bedeutet: Wie schon bisher dürfen die Zivilgerichte bei der Beurteilung von Verträgen – ob Wertsicherungsklauseln wirksam sind oder nicht – die gesetzlichen Bestimmungen des Konsumentenschutzgesetzes und ABGB weiterhin anwenden.

Es hat sich für die anhängigen Gerichtsverfahren nichts geändert

Die AK hält fest: Es hat sich also für die anhängigen Gerichtsverfahren nichts geändert:

• Die Zivilgerichte entscheiden weiterhin im Einzelfall, ob eine Klausel gültig ist oder nicht.
• Ob Rückforderungen möglich sind, hängt vom individuellen Vertrag und laufenden Verfahren ab – nicht vom VfGH-Urteil.

Die AK hat schon mehrere Verfahren gegen gewerbliche Vermieter:innen geführt, deren Mietverträge etwa tatsächlich eine Erhöhung bereits in den ersten beiden Monaten zuließen. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat der AK Recht gegeben und erstmals 2023 entschieden: Vereinbarungen, die eine Anhebung des Mietzinses tatsächlich bereits in den ersten beiden Monaten ermöglichen, verstoßen gegen das Konsumentenschutzgesetz.

Laut bisherigen Verbandsverfahren, in denen die AK Klägerin war, kann eine Klausel rechtswidrig sein, wenn

• eine Mietanhebung bereits innerhalb der ersten zwei Monate möglich ist,
• Erhöhungen vorgesehen, Senkungen aber ausgeschlossen werden,
• der Wertsicherungsindex sachlich nicht gerechtfertigt ist oder
• die Vereinbarung intransparent oder vordatiert ist.

Um zu klären, aufgrund welcher Vereinbarungen Mieter:innen bisher geleistete Mietzinsanhebungen zurückfordern können, führt die AK bereits mehrere Musterverfahren. Eine endgültige Klärung ist erst nach deren Abschluss zu erwarten – voraussichtlich erst 2026.