Die perfekte Wohnung ist gefunden, der Mietzins ist leistbar, doch bevor der Mietvertrag unterschrieben wird, ist in manchen Fällen noch eine zusätzliche Zahlung fällig: die Ablöse. Wofür Vermieter oder die ausziehenden Vormieter eine Ablöse verlangen dürfen und in welchen Fällen sie verboten ist, erfahren Sie hier.

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Haben die Vormieter eine neue Küche eingebaut oder lassen sie den Einbaukasten und die Wohnzimmer-Einrichtung in der Wohnung zurück, können sie mit den neuen Mietern über eine angemessene Möbelablöse verhandeln. Sie verkaufen ihnen also ihre gebrauchte Einrichtung. Investitionen, wie jene für den Einbau einer Heizung oder neuer elektrischer Anlagen, können dem Vormieter ebenfalls auf diese Weise ersetzt werden.

Aber auch die Vermieterseite darf unter bestimmten Voraussetzungen eine Ablöse verlangen: Dann nämlich, wenn sie selbst den ausziehenden Vormietern deren Investitionen oder Möbel abgelöst hat. Diese Ablöse darf der Vermieter vom neuen Mieter "zurück" verlangen. Hat der Vermieter allerdings selbst in die zu vermietende Wohnung investiert und zum Beispiel ein neues Badezimmer eingerichtet, darf er diese Kosten nicht als Ablöse weiterverrechnen.

Egal wer die Ablöse verlangt: Die Höhe wird nicht durch den Neupreis, sondern durch den Zeitwert bestimmt. Bei Investitionen für wesentliche Verbesserungen der Wohnung gelten klare Richtlinien. Sie dürfen nicht älter als 20 Jahre sein, müssen wesentliche Verbesserungen in der Wohnung bewirkt haben und müssen auch weiterhin von Nutzen sein. Wie ein neuer Warmwasser-Boiler oder ein neuer Fußboden inklusive Estrich zum Beispiel.

Treffen diese Kriterien zu, wird die Höhe des Investitionskostenersatzes berechnet, indem pro Jahr ein prozentualer Wertverlust festgelegt wird. Für neue Heizung, Bad, WC, Fußboden und Elektrik werden für die Ablöse pro Jahr 10 Prozent der Kosten abgezogen. Andere Investitionen verlieren pro Jahr 5 Prozent ihres Werts. Nach 10 beziehungsweise 20 Jahren darf daher kein Investitionskostenersatz vom Nachmieter verlangt werden. Die Wertminderung für die Möbelablöse wird oft ähnlich berechnet, meist aber geschätzt. So lange er halbwegs angemessen ist, gilt der Preis, auf den sich beide Parteien einigen.

Verboten sind alle Ablösen, für die es keine Gegenleistung gibt. Wenn der neue Mieter zum Beispiel nur dafür zahlen soll, damit er die Wohnung bekommt. Auch überhöhte Ablösen, denen nur ein geringer Gegenwert gegenübersteht, sind nicht erlaubt und können zurückgefordert werden. Für Reparaturen und die Erneuerung von Dingen, die zur Grundausstattung einer Wohnung zählen und für die der Mieter erhaltungspflichtig ist, darf es ebenfalls keine Ablöse geben. Dazu gehören Fliesen, Armaturen, Sockelleisten und der Bodenbelag – außer diese Verbesserungen bewirken eine deutliche Aufwertung der Wohnung: Dann wiederum darf ein Investitionskostenersatz in Höhe des Zeitwerts verlangt werden.

Bevor Sie sich auf eine Ablöse einigen, lassen Sie sich am besten die Rechnungen vorlegen – vor allem, wenn es sich um eine höhere Summe handelt. Lassen Sie eine schriftliche Ablöse-Vereinbarung unterzeichnen und machen Sie auch Fotos des abzulösenden Inventars. So bleibt alles transparent und Sie sind auf der sicheren Seite.

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