Gibt es einen Schaden an Ihrer Mietwohnung, und es ist nicht klar, wer für die Reparatur aufkommen muss? Möchten Sie die Höhe von Mietzins und Betriebskosten prüfen lassen? Möchten Sie als Vermieter Erhaltungsarbeiten an Haus oder Wohnung durchführen, die Ihr Mieter aber nicht zulässt? Besteht Uneinigkeit rund um die Rückforderung der Kaution? – Das sind einige der häufigsten Streitfragen rund ums Wohnen. Wer dabei den Rechtsweg beschreiten will, wendet sich entweder an die wohnrechtliche Schlichtungsstelle seiner Gemeinde, falls es eine solche gibt, oder an das zuständige Bezirksgericht.

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Gibt es eine wohnrechtliche Schlichtungsstelle, so ist sie für jene außerstreitigen Angelegenheiten zuständig, die ausdrücklich im § 37 MRG genannt sind, aber auch für Anträge nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) und dem Heiz- und Kältekostengesetz (HeizKG) sowie für Nutzwertfestsetzungen im Bereich des Wohnungseigentums (WEG). Ein Antrag bei einer Schlichtungsstelle ist kostenlos und ohne rechtliche Vertretung möglich. Wer einen Rechtsanwalt hinzuzieht, trägt die Kosten dafür selbst, unabhängig davon, wer das Verfahren "gewinnt". Die Behörden agieren als neutrale Vermittler und streben grundsätzlich Vergleiche und eine gütliche Streitbeilegung an. Nur wenn das nicht möglich ist, treffen sie Entscheidungen. Wer mit einer Entscheidung nicht einverstanden ist, kann sich innerhalb von 4 Wochen ab Zustellung des Bescheids an das zuständige Bezirksgericht wenden und ein Außerstreitverfahren anstrengen.

Wenn es in Ihrer Gemeinde eine Schlichtungsstelle gibt, müssen Sie Ihren Antrag in den oben genannten außerstreitigen Wohnrechtsangelegenheiten zuerst dort einbringen. Hier geht es zu den aktuell 10 wohnrechtlichen Schlichtungsstellen:

Ist keine Schlichtungsstelle vor Ort, so führt der Weg direkt zum Bezirksgericht, das für das betroffene Mietobjekt zuständig ist.

Ein Großteil der mietrechtlichen Streitigkeiten wird im Außerstreitverfahren beigelegt. Dieses ist flexibler, weniger förmlich und meist billiger als eine zivilrechtliche Klage. Der erste Schritt ist ein Antrag beim Bezirksgericht (1. Instanz). Diesen kann man selbst formulieren und einbringen. Auch muss man keine rechtliche Vertretung beauftragen, man kann sich stattdessen selbst vertreten oder eine beliebige andere Person beauftragen. Zum Beispiel einen Vertreter einer Mieterorganisation. Erst wenn das Außerstreitverfahren in der 3. Instanz beim Obersten Gerichtshof landet, müssen sich beide Parteien vertreten lassen: von einem Anwalt, einem Notar oder einem Interessensvertreter. Wer am Ende die Gerichtskosten und eventuelle Anwalts- und Sachverständigenkosten trägt, entscheidet schließlich das Gericht.

Manche Mietverhältnisse unterliegen nicht dem Mietrechtsgesetz, sondern dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB): die Anmietung von Ein- und Zweifamilienhäusern oder Dienstwohnungen zum Beispiel. Angelegenheiten wie Räumungsklagen oder Klagen auf Mietzinsminderung werden hier im Streitigen Verfahren und daher immer vor Gericht geklärt.

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