Rechte, Pflichten und Tipps rund um die Untermiete

Wenn die Mietwohnung mehr Räume hat, als man eigentlich braucht, ist es überlegenswert, ein Zimmer in Untermiete zu vergeben. Das verringert die eigenen Wohnkosten und sorgt im besten Fall für nette Gesellschaft im eigenen Zuhause. Auch die gesamte Wohnung kann untervermietet werden – zum Beispiel im Fall eines längeren Auslandsaufenthalts. Auch Untermieter haben Vorteile: Im Gegensatz zum Hauptmietverhältnis bleiben sie durch die Untermiete flexibel, ohne sich lange binden zu müssen, und auch die Wohnkosten sind meist überschaubar. In manchen Lebensphasen also eine Win-Win-Situation. Vorausgesetzt, die Untervermietung ist erlaubt.

Tipp: Suchen Sie nach einem Untermietzimmer? Kreuzen Sie auf ImmoScout24 im Suchfilter den Immobilientyp "WG-Zimmer" an. Für die Suche nach einer ganzen Wohnung in Untermiete geben Sie in der Stichwortsuche "Untermiete" ein.

Wer einen Hauptmietvertrag hat, darf seine Wohnung – oder einen Teil davon – grundsätzlich dann untervermieten, wenn es der Vermieter oder Eigentümer erlaubt. Es lohnt sich also einen Blick in den Mietvertrag zu werfen: Dieser enthält vor allem bei Genossenschafts- und Eigentumswohnungen häufig ein ausdrückliches Verbot der Untervermietung. Doch auch wenn der Vertrag keine Auskunft gibt, ist es ratsam, als Hauptmieter die ausdrückliche schriftliche Erlaubnis des Eigentümers einzuholen. Gibt er diese nicht, so darf auch nicht untervermietet werden.

Mit einer Ausnahme: Wenn für die Wohnung das Mietrechtsgesetz in seiner Vollanwendung gilt –  also im Altbau und bei geförderten Wohnungen – darf die Untervermietung nur unter ganz bestimmten, gesetzlich geregelten Umständen verboten werden.

Für Altbauten vor 1945 und für geförderte Wohnungen dürfen Vermieter das Recht auf Untervermietung nur aus fünf Gründen ablehnen:

Untermietverträge können sowohl mündlich als auch schriftlich abgeschlossen werden. Um für eventuelle Streitigkeiten gewappnet zu sein, ist ein schriftlicher Vertrag ratsam, in dem Mietzins, Umfang des Nutzungsrechts und eine eventuelle Befristung festgehalten werden. Der Untermieter haftet gegenüber dem Hauptmieter und steht in keinem Vertragsverhältnis zum Eigentümer. Der Hauptmieter bleibt alleiniger Vertragspartner des Vermieters und haftet daher auch allein für die rechtzeitige Überweisung des Mietzinses und für eventuelle Schäden an der Wohnung. Während Hauptmieter durch das Mietrechtsgesetz meist großen Schutz genießen, gilt dieser für Untermieter nur eingeschränkt. Ein Untermieter darf zum Beispiel auch dann gekündigt werden, wenn die Wohngemeinschaft für den Hauptmieter unzumutbar geworden ist oder er das untervermietete Zimmer wieder selbst benötigt.

Beliebig hoher Mietzins? Das ist auch bei Untermieten nicht erlaubt. Laut Mietrechtsgesetz darf der Untermietzins den anteiligen Hauptmietzins nur um einen angemessenen Zuschlag übersteigen. Ist das untervermietete Zimmer unmöbliert, ist ein "kleiner Pauschalzuschlag" erlaubt. Ist es möbliert, darf der Zuschlag bis zu 50 Prozent über der anteiligen Hauptmiete liegen. Der Anteil berechnet sich aus der Quadratmeteranzahl des Zimmers im Vergleich zur gesamten Wohnfläche. Zusätzlich darf der Untervermieter in jedem Fall die anteiligen Betriebskosten aufschlagen. Bei Vertragsabschluss darf er auch vom Untermieter eine Kaution von maximal sechs Brutto-Monatsmieten verlangen.

Hat der Untermieter jahrelang zu viel Miete gezahlt, kann er diesen Betrag über die Schlichtungsstelle oder das Bezirksgericht zurückfordern.

Wenn der Hauptmieter einen Teil der Wohnung ohne Zustimmung des Eigentümers untervermietet oder wenn er einen unverhältnismäßig hohen Mietzins verlangt, darf sein Vermieter den Hauptmietvertrag gerichtlich aufkündigen. In diesem Fall verliert auch der Untermieter sein Wohnrecht.

Wird die gesamte Wohnung in Untermiete vergeben, ohne dass der Hauptmieter darin wohnt, liegt entweder eine illegale Untervermietung durch den Hauptmieter oder eine sogenannte Scheinuntermiete vor. Dabei schiebt die Eigentümerseite zum Beispiel ein Familienmitglied als Hauptmieter vor, um Hauptmietrechte zu umgehen. In solchen Fällen hilft der Weg zu Schlichtungsstelle oder Bezirksgericht.

Übrigens: Lebensgefährten oder Kinder darf man immer bei sich wohnen lassen. Sie gelten auch dann nicht als Untermieter, wenn sie einen Beitrag zu den Wohnkosten leisten.

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