Zahlst du zu hohe Betriebskosten?

Die Betriebskosten sind meist etwas erklärungsbedürftig, auch deshalb, weil sie nicht für alle Mietwohnungen gleich geregelt sind. Wo das Mietrechtsgesetz nicht gilt, heißt es: Mietvertrag genau lesen.

Tipp: Achten Sie bei der Immobiliensuche darauf, dass die Gesamtmiete inklusive Betriebskosten im Inserat ersichtlich ist.

Betriebskosten sind jene laufenden Kosten, die für den Betrieb des Gebäudes anfallen. Das Mietrechtsgesetz (MRG) legt dabei genau fest, welche Kosten mit den Mietern abgerechnet werden dürfen. Dazu zählen die Ausgaben für Wasser, Kanalräumung, Müllabfuhr, Beleuchtung im Stiegenhaus, Hausreinigung, Schädlingsbekämpfung, Grundsteuer, Rauchfangkehrer, bestimmte Versicherungen, Gemeinschaftsanlagen (z.B. Lift, Heizung, Grünanlagen), Hausbetreuung und Verwaltung.

Folgende Kosten dürfen zum Beispiel nicht an die Mieter weiterverrechnet werden: Reparaturen und Erhaltungsarbeiten, Zusatzversicherungen, Portokosten, Bankspesen, Kaminsanierung, Entrümpelung privater Gegenstände und Kosten aus falscher Kostenverteilung.

Diese Regeln gelten allerdings nur für jene Wohnungen, die in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen, nämlich Wohnungen im Altbau sowie im geförderten Neubau. Auch in Genossenschaftswohnungen gelten beinahe alle Bestimmungen des MRG zu den Betriebskosten, die Höhe der Verwaltungskosten wird hier jedoch anders berechnet.

Wo das MRG nicht gilt: im Neubau-Wohnungseigentum, im freifinanzierten Neubau, in Ein- und Zweifamilienhäusern, im Dachausbau oder Aufbau, im Zubau, bei Dienst- und Ferienwohnungen sowie in Wohnungen einer wohltätigen Organisation. Fällt eine Mietwohnung in eine dieser Kategorien, so werden die Betriebskosten im Mietvertrag individuell geregelt. Ohne eine solche Vereinbarung im Mietvertrag müsste der Vermieter sämtliche Betriebskosten selbst übernehmen.

Wird im Mietvertrag beim Thema Betriebskosten auf die §§ 21-23 MRG verwiesen, so gilt der Betriebskostenkatalog des Mietrechtsgesetzes auch hier. Alle anderen Vereinbarungen sollten am besten von einem Mietrechtsexperten geprüft werden. Werden zum Beispiel laut Vertrag nicht nur Betriebs- sondern auch Erhaltungskosten weiterverrechnet oder soll der Mieter sogar Reparaturrücklagen zahlen, könnte es unerwartet teuer werden.

In manchen Fällen können Vermieter gemeinsam mit allen Mietern einstimmig eine individuelle Aufteilung der Betriebskosten vereinbaren. Doch üblicherweise werden sie nach der Nutzfläche der einzelnen Wohnungen aufgeteilt: Wer mehr Quadratmeter bewohnt, zahlt einen höheren Anteil der Gesamtkosten. Ist eine Wohnung im Haus unvermietet, dürfen die anteiligen Kosten jedoch nicht an die übrigen Mieter verrechnet werden, sondern müssen vom Vermieter getragen werden. Gemeinnützige Bauvereinigungen können die Betriebskosten auch nach einem Nutzwertschlüssel berechnen: Hier wird nicht nur die Nutzfläche, sondern auch der Wert einer Wohnung zur Berechnung herangezogen.

In den meisten Fällen werden die Betriebskosten zunächst als pauschaler Betrag auf die monatliche Miete aufgeschlagen. Einmal im Jahr wird abgerechnet: Der Vermieter muss eine Aufstellung der tatsächlichen Ausgaben an die Mieter schicken oder im Haus auflegen. Waren die Ausgaben höher als die Betriebskostenpauschale, so erhalten die Mieter eine Aufforderung zur Nachzahlung. Fällt die Abrechnung niedriger aus, gibt es eine Gutschrift. Sollte es Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung geben, haben Mieter das Recht auch die einzelnen Belege einzusehen und die Betriebskostenabrechnung selbst zu überprüfen.

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