Es ist ein Rekord, den sich in Österreichs Nachbarland wohl nur wenige wünschen: Laut dem neuen UBS Global Real Estate Bubble Index weist Zürich in der Schweiz das höchste Immobilienblasenrisiko aller 23 untersuchten Welt-Metropolen auf. Der Indexwert liegt bei 1,69. Nur Tokio fällt mit 1,54 ebenfalls in die höchste Risikokategorie. Genf liegt mit 1,12 in der Kategorie "erhöhtes Risiko".
Preise laufen den Einkommen davon
Die Schere zwischen Immobilienpreisen und Einkommen geht immer weiter auf. In den vergangenen 20 Jahren sind die realen Wohnungspreise in Zürich um fast 140 Prozent gestiegen. Die Mieten legten im selben Zeitraum um rund 40 Prozent zu, die Einkommen nur um etwa 30 Prozent.
Auch zuletzt setzte sich der Trend fort: Innerhalb eines Jahres verteuerte sich Wohneigentum in Zürich inflationsbereinigt um 4,6 Prozent, während die Mieten real leicht zurückgingen.
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46 Jahresmieten für eine Wohnung
Besonders auffällig ist das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete. Der Preis einer Wohnung entspricht in Zürich rund 46 Jahresmieten – der höchste Wert aller untersuchten Städte. Genf folgt mit rund 40 Jahren.
Für eine 60-Quadratmeter-Wohnung in Zentrumsnähe müsste eine qualifizierte Fachkraft in Zürich laut UBS ungefähr acht Jahreseinkommen aufbringen. In Hongkong sind es rund 15 Jahre. In den meisten untersuchten Städten verschlingen die laufenden Kosten einer neu gekauften 60-Quadratmeter-Wohnung zudem mehr als 40 Prozent des Bruttoeinkommens eines hochqualifizierten Angestellten.
Warum die Preise nicht einfach fallen
Trotz der hohen Bewertung hält die UBS einen deutlichen Preisrückgang in Zürich kurzfristig für unwahrscheinlich. Ein wichtiger Grund ist das extrem knappe Angebot: Die Leerstandsquote liegt nahe null, und es werden rund zwei Drittel weniger Eigenheime zum Verkauf angeboten als noch vor 20 Jahren.
Dazu kommt die wirtschaftliche Attraktivität der Stadt. Zürich zieht weiterhin internationale Fachkräfte an, insbesondere aus den Bereichen Technologie und künstliche Intelligenz. Das sorgt zusätzlich für Nachfrage nach Wohnraum.
Der Krisen-Report der UBS sieht aber auch eine Schwachstelle: Der Zürcher Immobilienmarkt wird zunehmend davon abhängig, dass die Finanzierungskosten tief bleiben. Steigen sie deutlich, könnte das die Nachfrage bremsen. Denn je weiter Kaufpreise den Mieten und Einkommen davonlaufen, desto stärker hängt der Markt von günstigen Krediten ab.