Die Suche nach Wohnraum: Die Optionen im Überblick

1. Mieten oder kaufen?

Das ist nicht nur eine Frage des Geldes, aber auch. Wer mietet, ist beweglicher – sowohl finanziell als auch in Sachen Wohnort. Der Vermieter muss sich um Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen kümmern, kann allerdings auch in bestimmten Fällen trotz Mieterschutzgesetz den Mietvertrag kündigen. Die monatliche Miete ist auf kurze Zeit gesehen meist auch günstiger als ein Kredit. Im Gegenzug können aber eigene Investitionen in Möbel oder Ausstattung beim Auszug verlorengehen, wenn sie nicht durch eine Ablöse abgegolten werden. Und für eine Ablöse gibt es eben keine Garantie.
Wer sich für ein Eigentum entscheidet, muss zum Einstieg schon etwas Geld auf der hohen Kante haben. Denn je höher die Eigenmittel sind, desto niedriger fällt die monatliche Kreditrate aus. Daneben können allerdings Kosten entstehen, die Mieter nicht haben: für Reparaturen, eine neue Heizung oder den Austausch undichter Fenster zum Beispiel. Auf lange Sicht bringt der Kauf jedoch meist finanzielle Vorteile. Denn sobald der Kredit abgezahlt ist, hat man – abgesehen von Betriebskosten und Grundsteuer – gratis ein Dach über dem Kopf, was besonders im Alter relevant sein kann. Bei Bedarf kann das Eigentum auch wieder verkauft werden. Im Gegensatz zur Miete ist also das über Jahrzehnte investierte Geld nicht zur Gänze verloren. 

Was kann ich mir leisten? Hier geht es zum Kreditrechner: Berechnen!

2. Mit Makler, vom Bauträger oder direkt von privat?

Immobilienmakler: Der größte Teil aller Immobilienangebote auf dem freien Wohnungsmarkt läuft über Maklerbüros, die für ihre Leistungen bezahlt werden. Wer mietet, muss sich allerdings nicht mehr vor der Maklerprovision fürchten. Denn seit einer Gesetzesänderung aus dem Jahr 2023 wird diese praktisch immer vollständig vom Anbieter bezahlt. Anders beim Immobilienkauf: Hier fällt sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer eine Maklerprovision an, üblicherweise in der Höhe von jeweils drei Prozent des Kaufpreises.  

Vom Bauträger: Dabei handelt es sich oft, aber nicht immer, um Wohnungen oder Häuser, die sich erst in Planung oder Bau befinden. Hier entfällt die Provision, im Falle einer Genossenschaft gelten jedoch strenge Vergabebedingungen (siehe unten). Auch Eigentum im Luxussegment wird häufig direkt vom Bauträger angeboten.

Mieten und kaufen von privat: Rund 13 Prozent der angebotenen Mietobjekte werden in Österreich derzeit direkt vom Privateigentümer oder dem Vormieter vergeben, ohne dass ein Makler zwischengeschaltet wurde. Im Eigentum ist es sogar nur ein Prozent. Um hier zu einem Vertrag zu kommen, zählen nicht nur harte Fakten wie Einkommen und Vertrauenswürdigkeit, sondern oft auch persönliche Sympathie. Das kann Vorteil, aber auch Nachteil sein. 

3. Gemeindewohnung, Genossenschaft oder freier Wohnungsmarkt?

Egal ob Gemeindewohnung oder Genossenschaft: Um einen Mietvertrag für geförderten Wohnraum zu bekommen, muss man bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Wer diese nicht erfüllt oder nicht länger auf Wohnraum warten kann, findet auf dem freien Wohnungsmarkt ein neues Zuhause.

Gemeindewohnung:

• Sehr günstige Miete
• meistens ein unbefristeter Mietvertrag
• Vergabe nur bei niedrigem Einkommen und/oder besonderen Wohnbedürfnissen
• häufig lange Wartezeiten 

Mehr zu Gemeindewohnungen in den einzelnen Bundesländern lesen Sie hier: Der Weg zur Gemeindewohnung

Genossenschaftswohnung/-haus:

• Gefördert und daher günstiger als vergleichbare Mietobjekte am freien Markt
• nur unter bestimmten Voraussetzungen zu bekommen
• unbefristeter Mietvertrag
• in der Regel ein Finanzierungsbeitrag beim Einzug
• Kauf in Einzelfällen möglich

Mehr zu Genossenschaftswohnungen und deren Finanzierung lesen Sie hier: Der Weg zur Genossenschaftswohnung

Der freie Wohnungsmarkt:

• Kaufpreis frei vereinbar
• Miete frei vereinbar oder gedeckelt
• niedriger Mietzins im Altbau

Der Kauf und Verkauf von Immobilien findet auf dem freien Markt statt. Hier sind Preise frei vereinbar und nicht durch Gesetze geregelt (Ausnahme: einige Genossenschaften bieten auch gefördertes Eigentum an).

Bei Mietobjekten gibt es jedoch einige Unterschiede. Wohnungen, die nach 1945 gebaut wurden, gelten üblicherweise als Neubau. Für sie ergibt sich die Höhe der Miete prinzipiell aus Angebot und Nachfrage, ohne gesetzliche Höchstwerte. Für private Altbau-Wohnungen, die vor 1945 errichtet wurden, gelten hingegen strenge Obergrenzen. Dieser sogenannte Richtwert-Mietzins richtet sich nach Größe, Zustand und Ausstattung der Wohnung und des Hauses. Die Art des Mietvertrages wirkt sich ebenfalls auf die Höhe der Miete aus: Die unbefristete Hauptmiete darf mehr kosten als der befristete Mietvertrag. Unabhängig von der Art der Befristung ist eine Kaution in der Höhe von drei Monatsmieten üblich. Sie wird im Mietvertrag angeführt und beim Auszug zurückgezahlt, sofern der Mieter keine groben Schäden am Objekt verursacht hat. Auch für Wohnungen auf dem freien Markt gilt das Mietrechtsgesetz zumindest zum Teil. Doch vieles kann auch vertraglich gesondert vereinbart werden. Es ist daher günstig, den Vertrag vor dem Unterschreiben prüfen zu lassen. 

Mit diesem Basiswissen im Hinterkopf kann Ihre Suche nach Wohnraum direkt hier losgehen: Auf geht's!