Mietvertrag
Unbefristet, befristet – oder nur Untermiete?
Hauptmiete oder Untermiete? Befristeter oder unbefristeter Mietvertrag? – Für jede Art des Mietverhältnisses gelten andere Rechtsvorschriften. Diese sollten Sie kennen, bevor Sie einen Mietvertrag unterzeichnen.
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Der Unterschied zwischen Haupt- und Untermiete
Von einer Hauptmiete spricht man üblicherweise dann, wenn der Vermieter gleichzeitig Eigentümer des Mietobjekts ist. Daneben können auch Mieter und Pächter eines ganzen Hauses sowie sogenannte Fruchtgenussberechtigte eine Wohnung in Hauptmiete vergeben. In all diesen Fällen darf nur ein Hauptmietvertrag abgeschlossen werden und kein Untermietvertrag.
Ist hingegen der Vermieter selbst Hauptmieter, so kann er einen Teil seiner Wohnung zur Untermiete vergeben. Allerdings nur dann, wenn er zur Untervermietung berechtigt ist. Das wiederum hängt von seinem eigenen Mietvertrag ab. Grundsätzlich genießen Untermieter im Mietrechtsgesetz deutlich weniger Schutz als Hauptmieter. Sie können zum Beispiel leichter gekündigt werden und sind auch bei notwendigen Reparaturen und Erhaltungsarbeiten auf den Hauptmieter angewiesen, der sich wiederum mit dem Eigentümer in Verbindung setzen muss.
Die unbefristete Hauptmiete: für Mieter die beste Option
Ein unbefristeter Hauptmietvertrag wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Er endet erst, wenn Mieter oder Vermieter ihn aufkündigen. Für Mieter ist dieser Vertrag die zukunftssicherste Variante, denn hier profitieren sie vom gesetzlich geregelten Kündigungsschutz: Demnach kann der Vermieter den Vertrag nur kündigen, wenn ganz bestimmte wichtige Gründe vorliegen. Zum Beispiel:
- Der Mietzins wird trotz Mahnung nicht bezahlt
- Der Mieter vernachlässigt die Wohnung grob.
- Der Mieter vermietet die gesamte Wohnung zu einem überhöhten Mietzins weiter.
- Der Vermieter braucht die Wohnung dringend für sich oder Angehörige.
Der Mieter selbst kann aber auch ohne Grund kündigen, muss allerdings die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist einhalten. Wurde im Mietvertrag keine Frist vereinbart, beträgt sie laut Gesetz einen Monat.
Der befristete Mietvertrag
Ein befristetes Mietverhältnis wird auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen und endet automatisch mit dem Ablauf der vereinbarten Vertragszeit – ganz ohne vorherige Kündigung. Neue Mietverträge müssen laut Gesetz auf mindestens fünf Jahre befristet werden, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist. Ist der Vermieter eine Privatperson, beträgt die Mindestvertragszeit drei Jahre. Als Mieter können Sie rechtzeitig um eine Verlängerung Ihres Vertrages ansuchen, doch der Vermieter ist nicht verpflichtet, diesen tatsächlich zu verlängern. Auch frühzeitig kündigen dürfen Sie: frühestens jedoch nach einem Jahr und dann nur unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten. Wenn der Vermieter ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig beenden will, muss er hingegen vor Gericht gehen.
Ausnahmen: Ein- und Zweifamilienhäuser
Hier gilt das Mietrechtsgesetz nicht. Daher kann der Vermieter auch ein unbefristetes Mietverhältnis ohne Grund kündigen, Befristungen können frei vereinbart werden. Achten Sie daher genau darauf, was im Mietvertrag steht – und was nicht!