Ein Kommentar von Wolfgang M. Fessl, Geschäftsführer bei Reinberg & Partner Immobilienberatung GmbH:
Wenn Weihnachten naht, ist das Jahresende nicht mehr weit – und damit auch der Bilanzstichtag.
Für viele Unternehmen bedeutet das: Es steht wieder eine Vielzahl von Bewertungen an.
Den zentralen Kern bildet auch hier der Marktwert oder Verkehrswert, der im Rahmen der Bilanzen häufig als „Fair Value“ ausgewiesen wird. Doch hier beginnen bereits die Besonderheiten – denn der Fair Value gemäß IFRS muss nicht zwingend dem tatsächlichen Marktwert entsprechen, insbesondere wenn es sich um Immobilien im Projektstadium handelt. Aber das ist längst nicht alles. Gerade für steuerliche Zwecke spielt der Marktwert nicht immer die Hauptrolle. Oft fließen andere Aspekte in die Bewertung ein, die nicht zwingend logisch oder objektiv sind, sondern die individuelle Situation des Steuerpflichtigen berücksichtigen. Ziel der Finanzverwaltung ist dabei naturgemäß die Abgabenmaximierung – während Steuerpflichtige versuchen, ihre Belastung zu reduzieren.
Fachkenntnis und Kreativität gefragt
Ein Beispiel: Eine CNC-Fräse hat innerhalb der Produktionsstraße einen anderen Wert als wenn diese als Solitär in einer Werkstatt steht. Der wirtschaftliche Zusammenhang beeinflusst also maßgeblich den zu ermittelnden Wert. Das gilt auch für Immobilien. Hier ist neben Fachkenntnis auch Kreativität gefragt. Kreativität bedeutet für einen Gutachter keineswegs etwas Unanständiges, sondern die Fähigkeit neben dem Wert auch komplexe Sachverhalte so darzustellen, dass sie auch für Nicht-Fachleute verständlich und nachvollziehbar bleiben. Ein erfahrener Sachverständiger erkennt nicht nur die Zahlen hinter den Werten, sondern versteht auch die wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Zusammenhänge, die das Ergebnis einer Bewertung beeinflussen. Eine fundierte und nachvollziehbare Bewertung schafft nicht nur Rechtssicherheit, sondern auch einen entscheidenden Vorteil – etwa in Verhandlungen, bei Audits oder gegenüber Finanzbehörden. Neben dem Marktwert besteht häufig die Anforderung, weitere Werte darzustellen – etwa den gemeinen Wert, den Einbringungswert, oder den Teilwert. Besonders Teilwertabschreibungen werden regelmäßig hinterfragt, hier ist ein spezielles Teilwertgutachten unabdingbar.
Mit professionellen Gutachten Risiken minimieren
In wirtschaftlich schwierigen Zeiten, in denen Bewertungen die Grundlage für den Weiterbestand sind, ist Expertise mehr als nur hilfreich – sie ist entscheidend. Ein professionell erstelltes Gutachten kann Risiken minimieren, Transparenz schaffen und Vertrauen fördern – Werte, die gerade zum Jahresende besonders gefragt sind. Letztlich gilt: Ein Gutachten kostet in der Regel nur einen Bruchteil jener Summe, die beim Audit oder bei der steuerlichen Beurteilung auf dem Spiel steht – eine Investition, die sich fast immer lohnt.
