Neun Bauordnungen, hunderte Normen und laufend verschärfte Vorgaben bremsen Projekte, treiben Kosten und verzögern Verfahren. Am Ende zahlt nicht die Bürokratie, sondern der Wohnungsmarkt – mit höheren Preisen und weniger Angebot.
Wer in Österreich Wohnraum schaffen will, kämpft sich durch ein Regelwerk, das längst selbst zum Standortfaktor geworden ist. Für Alexander Pawkowicz, Geschäftsführer der Vereinigung Österreichischer Projektentwickler (VÖPE), liegt das Kernproblem klar auf der Hand: „Neun Bauordnungen und immer neue Detailvorgaben machen das Bauen teurer und langsamer – ohne dass Wohnen dadurch besser oder sicherer wird.“ Seit Jahren kritisiert die Branche, dass diese Form der „Bürokratie in Rot Weiß Rot“ Projekte verkompliziert, Verfahren verzögert und leistbaren Wohnraum verhindert.
Neun Bauordnungen, ein Normendschungel
Das Baurecht ist in Österreich Ländersache. Jedes Bundesland hat seine eigene Bauordnung, ergänzt um Verordnungen und technische Detailvorschriften. Zwar existieren mit den OIB Richtlinien gemeinsame technische Grundlagen, etwa für Brandschutz, Barrierefreiheit oder Energieeffizienz. In der Praxis werden diese Richtlinien jedoch unterschiedlich umgesetzt, verschärft oder ergänzt.
Die Folge: Ein Gebäude, das in Wien genehmigungsfähig ist, kann in Tirol oder Kärnten nicht ohne umfangreiche Anpassungen errichtet werden. Selbst erfahrene Architekten müssen für jedes Bundesland neue Detailprüfungen vornehmen. Für die Branche ist das weder effizient noch zeitgemäß – und vor allem teuer. „Ein Gebäude, das in einem Bundesland genehmigt ist, kann man nicht einfach in einem anderen errichten. Alles muss neu geprüft, neu geplant und neu kalkuliert werden“, sagt Pawkowicz.
Brandschutz: Gleiche Gefahr, unterschiedliche Regeln
Besonders deutlich zeigt sich die Zersplitterung beim Brandschutz. Zwar verfolgt jedes Bundesland dasselbe Ziel – den Schutz von Menschenleben –, doch die Wege dorthin unterscheiden sich. Anforderungen an Fluchtwege, Brandabschnitte, Löschwasser oder technische Anlagen variieren je nach Bundesland.
Aus Sicht der Projektentwickler ist das schwer nachvollziehbar. „Ein Brand brennt in Eisenstadt nicht anders als in Bregenz. Trotzdem haben wir neun unterschiedliche Detailregime, die Projekte verzögern und verteuern“, kritisiert Pawkowicz. Unterschiedliche Detailvorschriften zwingen dazu, Projekte neu zu planen oder anzupassen – Zeit und Geld gehen verloren, ohne dass der Sicherheitsgewinn messbar steigt.
Barrierefreiheit: Gut gemeint, teuer umgesetzt
Ähnlich komplex ist die Situation bei der Barrierefreiheit. Die OIB Richtlinie definiert grundlegende Anforderungen, doch die konkrete Umsetzung unterscheidet sich stark. In manchen Regionen wird de facto eine vollständige Barrierefreiheit bis in den letzten Winkel eines Gebäudes verlangt, unabhängig von Nutzung oder Geschoßlage.
Branchenvertreter kritisieren, dass dabei praktische Fragen oft unbeantwortet bleiben. „Barrierefreiheit ist wichtig, aber sie muss praktikabel bleiben. Wenn Vorschriften am Alltag vorbeigehen, erhöhen sie nur die Kosten – ohne echten Mehrwert“, so Pawkowicz. Der planerische Mehraufwand ist erheblich – die Kosten trägt letztlich der Wohnungsmarkt.
Energieanforderungen: 22 Grad als Kostentreiber
Ein weiterer Kostentreiber sind die energetischen Vorgaben. In Österreich wird der Heizwärmebedarf so definiert, dass Wohnungen ganzjährig eine durchschnittliche Innentemperatur von rund 22 Grad Celsius erreichen können. Um ihn einzuhalten, sind stärkere Dämmungen, hochwertigere Fenster und leistungsfähigere Haustechnik notwendig. Dieser Komfortstandard liegt höher als in vielen anderen europäischen Ländern. „Wir bauen energetisch auf einem Niveau, das europaweit kaum jemand verlangt. Das klingt gut, macht Wohnungen aber automatisch teurer“, sagt Pawkowicz.
Steigende Kosten, sinkende Bautätigkeit
Während die Standards steigen, geht die Bautätigkeit zurück. Der Baukostenindex für Wohn und Siedlungsbau legte 2025 weiter zu, gleichzeitig erreichte der Wohnbau den niedrigsten Stand seit über einem Jahrzehnt. Die Zahl der neu errichteten Wohnungen lag deutlich unter dem Vorjahr.
Förderprogramme und öffentliche Wohnbaupakete können diese Entwicklung nur teilweise abfedern. Branchenvertreter warnen, dass Förderungen ins Leere laufen, solange Bewilligungsverfahren komplex bleiben und technische Anforderungen weiter verschärft werden. Viele Projekte scheitern nicht an der Nachfrage, sondern an der Umsetzbarkeit.
Forderung nach klaren Regeln
Die Vereinigung Österreichischer Projektentwickler fordert seit Jahren eine stärkere Vereinheitlichung der Bauvorschriften. „Wir brauchen weniger kleinteilige Regulierung und mehr bundeseinheitliche Standards. Günstiger Wohnraum entsteht nicht im Normenblatt, sondern auf der Baustelle“, betont Pawkowicz. Einheitliche Regeln und digitale, planbare Verfahren sollen Genehmigungen beschleunigen und Kosten senken.
Erste Reformschritte einzelner Bundesländer zeigen, dass Vereinfachungen möglich sind. Aus Sicht der Branche reicht das jedoch nicht aus. Solange neun Bauordnungen parallel bestehen und jede Novelle neue Detailregeln schafft, bleibt Bauen in Österreich teurer und langsamer als notwendig.
