Seit dem 4. Quartal 2008 sind die Büroprojekte in Mittel- und Osteuropa um 30 % zurückgegangen, geht aus einer Untersuchung des Immoberaters CB Richard Ellis (CBRE) hervor. Ab Mitte 2010 dürfte es zu einer Flächenknappheit in einigen zentraleuropäischen Märkten kommen.
In der Region hat es erhebliche Schwankungen bei der Fertigstellung von Büros gegeben, so Jos Tromp, Leiter von CEE Research and Consulting bei CBRE. Die stärksten Einbußen seit dem 4. Quartal 2008 gab es in Zentraleuropa (-45 %). In Südosteuropa betrug der Rückgang 30 %.
In den diversen Märkten fielen die Entwicklungen jedoch sehr unterschiedlich aus. In Bratislava brach das Projektvolumen laut CBRE um 62 % ein. In Zagreb dagegen gab es sogar eine Verdoppelung, jedoch von einem sehr niedrigen Niveau aus. Prags Büro-Pipeline hat sich um 43 und jene Warschaus um 48 % reduziert. In Moskau sei wiederum ein relativ moderater Rückgang von 20 % erhoben worden. Moskauer Marktkenner meinen, dass sich der Markt schnell wieder erholen wird, trotz der derzeitig hohen Leerstandsraten.
Teure Kredite, vorsichtige Banken
Die Zurückhaltung der Investoren lasse sich vor allem durch teure Kredite erklären. Zudem seien die Banken vorsichtiger geworden. So würden derzeit hohe Vorvermietungsquoten verlangt, was bei sinkender Nachfrage oft unmöglich sei, meint Tromp. Hohe Leerstandsraten und die geringe Zahl an Neuprojekten würden viele Bauträger und potenzielle Interessenten vor neuen Vorhaben zurückschrecken lassen. Letztlich biete die zunehmende Reife der CEE-Büromärkte - besonders in Zentraleuropa - weniger Anreize für spekulative Entwicklungen als früher.
"Investoren und Entwickler haben erkannt, dass die CEE-Büromärkte bereits reifer sind, was heißt, dass minder- oder grenzwertige Entwicklungen schwerer bis unmöglich zu vermieten sind. Das ist einer jener Gründe, warum schwächere Neuprojekte in dieser Subregion teilweise nicht fertig gestellt werden. Weiters werfen hohe Leerstandsraten und große Büro-Pipelines in Südosteuropa Fragen über die Zukunftsaussichten dieser neuen Büroprojekte auf. Anderseits haben die zahlreichen Baustopps und Projektbrüche in Märkten wie Bukarest und Kiew erheblich dazu beigetragen die Pipelines zu schmälern", fasst Tromp die Situation zusammen.
Die meisten Bauvorhaben in den Pipelines würden trotz des sich ändernden
Marktumfelds ohne Vorvermietung entwickelt. 78 % der gesamten Projekte seien
Ende des 3. Quartals 2009 noch spekulativ gewesen. Tromp meint jedoch, dass
sich das ändern wird. Der Anteil von Vorvermietungen sei relativ stabil
geblieben.
"2009 spiegeln sich vor allem Vorvermietungen aus den
vorhergehenden Jahren wider. In naher Zukunft werden neuen Büroprojekten
wichtige Vorvermietungen fehlen, dies führt entweder zu Verzögerungen oder
sogar zum kompletten Ausstieg aus den jeweiligen Vorhaben. Zusammenfassend
heißt dies, dass in Zukunft die Mieter die Büroentwicklungen am Markt
bestimmen werden", analysiert Tromp.
Chance für flexible Investoren mit Ideen
Pavel Schanka, Director CEE Capital Markets, glaubt, dass die reduzierten Bauvorhaben die Märkte kurz- bis mittelfristig bestimmen werden. "Zentraleuropäische Märkte wie Prag und Warschau werden wahrscheinlich ab Mitte 2010 für Investoren sehr interessant und attraktiv sein, sobald sich der Mietermarkt verbessert. Auf südosteuropäischen Märkten und in Moskau sind inzwischen die Zeichen für ein Ende dieser schnellen Entwicklungsperiode und einen nachhaltigeren Wachstumsverlauf zu sehen", so Schanka.
In vielen Märkten sei die tatsächliche Nachfrage um mehr als 30 % gefallen und die Vorvermietungen deutlich weniger geworden. Die Bedingungen würden für Projektentwickler also weiter schwierig bleiben. Allerdings gebe es für innovative Projektentwickler nach wie vor Möglichkeiten in der Region. "Entwickler, die die Mieter verstehen und auf deren Wünsche eingehen, können durchaus erfolgreich sein. Die Büromärkte in CEE bieten also für flexible und innovative Investoren weiterhin Potenzial. Sie müssen Lösungen abseits des 'Mainstreams' finden, um die derzeitigen Marktbedingungen optimal zu nutzen", plädiert Schanka für mehr Ideenreichtum.
