Genossenschaftswohnungen sind stark nachgefragt. Wir erklären das Prinzip des gemeinnützigen Wohnbaus und warum nicht alle gemeinnützigen Bauträger echte Genossenschaften sind – auch wenn sie oft so genannt werden.
Der gemeinnützige Wohnbau trägt in Österreich schon seit mehr als 100 Jahren dazu bei, dass das Wohnen leistbar bleibt. Waren es anfangs nur einzelne größere Industriebetriebe und Eisenbahngesellschaften, die im 19. Jahrhundert Wohnungen für Arbeiterfamilien bereitstellten, gibt es heute in Österreich mehr als 170 gemeinnützige Bauträger, die insgesamt mehr als eine Million Wohnungen zur Verfügung stellen: die Genossenschaftswohnungen.
Gemeinnützigkeit im Fokus
Wenn wir von (Wohnbau-)Genossenschaften reden, meinen wir eigentlich alle Arten gemeinnütziger Bauvereinigungen. Diese können zwar die Rechtsform einer Genossenschaft haben, müssen aber nicht. Tatsächlich ist heute rund die Hälfte der gemeinnützigen Bauvereinigungen in Österreich als Aktiengesellschaft oder Gesellschaft mit beschränkter Haftung organisiert. Was sie alle gemeinsam haben: Sie unterliegen den strengen Regeln des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes und dürfen daher nur kostendeckend, aber nicht gewinnorientiert arbeiten. Einnahmen aus Miete und Verkauf müssen also wieder in Erhalt oder Neubau von Immobilien investiert werden.
Für Mieter und Käufer von gemeinnützig verwalteten Immobilien bedeutet das vor allem eines: Deutlich günstigere Mieten und Kaufpreise. Die Rechtsform des Bauträgers macht für sie meist keinen spürbaren Unterschied. Der Einfachheit halber fallen daher alle diese Objekte unter den Begriff „Genossenschaftswohnungen“.
Genossenschaft oder Kapitalgesellschaft?
Und doch unterscheiden sich die Rechtsformen klar voneinander. Ist ein gemeinnütziger Bauträger als Genossenschaft eingetragen, sind die Mieter üblicherweise selbst Mitglieder dieser Genossenschaft und über den Finanzierungsbeitrag auch finanziell daran beteiligt. Genaugenommen sind sie auch nicht „Mieter”, sondern „Nutzer“ einer Wohnung. Sie haben ein Stimmrecht in der Generalversammlung und können zum Beispiel über den Vorstand oder einzelne strategische Ziele der Genossenschaft mitabstimmen. Im Gegensatz dazu sind AGs und gGmbHs hierarchisch organisiert. Hier haben Mieter keine Anteile am Unternehmen und somit auch kein Mitspracherecht. Dennoch sind diese Bauträger denselben Regeln in Sachen Preisbildung unterworfen und müssen zum Beispiel eventuelle Gewinne wieder in den Wohnbau investieren. In jedem Fall heißt es also: günstigere Mieten als auf dem freien Markt.
Gemeinnützig und zusätzlich gefördert
Viele gemeinnützige Wohnbauten werden durch öffentliche Gelder gefördert, die aus der Wohnbauförderung der Bundesländer stammen. Für solche Bauten müssen die Bauträger zusätzliche Auflagen erfüllen: Für Mieter dieser Wohnungen gelten zum Beispiel strengere Einkommensgrenzen, ein Teil der Objekte darf überhaupt nur durch die Gemeinde oder das Land vergeben werden. Aktuelles Beispiel dafür sind die SMART-Wohnungen in Wien, die genau wie Gemeindewohnungen nur über das Wiener Wohnticket zu haben sind.
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