Mit 30. Juni lief die sogenannte KIM-Verordnung aus. In der Immobilienbranche wird dies bejubelt, da die Finanzierungsmöglichkeiten vieler potenzieller Käufer dadurch eingeschränkt waren.
Wir baten Rainer Kuhnle, Generaldirektor der Volksbank Niederösterreich, und Sascha Haimovici, geschäftsführender Gesellschafter IMMOcontract, aus diesem Anlass zu einem Expertengespräch.
Rainer Kuhnle, Generaldirektor der Volksbank Niederösterreich
oe24: Herr Generaldirektor Kuhnle, am 30. Juni endete die sogenannte KIM-Verordnung. Wofür steht dieser Begriff und was bedeutet er?
Rainer Kuhnle: KIM ist die Abkürzung für Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung. Sie wurde 2022 eingeführt und hatte das Ziel Kreditvergaben für Wohnimmobilien zu stabilisieren und so die Risiken und somit in weiterer Folge Kreditausfälle zu minimieren.
Sascha Haimovici, geschäftsführender Gesellschafter von IMMOcontract
oe24: Herr Haimovici, drei Jahre sind eine lange Zeit, waren die Folgen dieser Verordnung am Markt unmittelbar bemerkbar?
Sascha Haimovici: Da im Speziellen der Eigentumserwerb für Jungfamilien dadurch erschwert wurde, waren die Auswirkungen natürlich deutlich. In diesem Segment bedeutete es einen massiven Umsatzrückgang, während es zu einer verstärkten Nachfrage nach Mietwohnungen kam, die einen deutlichen Anstieg der Mietpreise bewirkte.
oe24: Wie waren die Vorgaben der KIM-Verordnung konkret?
Kuhnle: Es mussten mind. 20% Eigenmittel vom Kreditnehmer vorhanden sein, die DSTI-Grenze (Debt-Service-to-Income-Grenze) ,also das Verhältnis der monatlichen Kreditrate zum monatlichen Nettoeinkommen eines Kreditnehmers musste bei 40% liegen und die Laufzeit des Kredites durfte max. 35 Jahre betragen.
oe24: Welche dieser Vorgaben stellte beim Immobilienerwerb, Ihrer Erfahrung nach, die größte Hürde dar.
Haimovici: Die Eigenmittelquote in dieser Höhe war für viele Interessenten problematisch, im Fall einer Karenz waren die 40% schwierig zu gewährleisten. Die strikten Vorgaben haben in vielen Fällen keinen Spielraum gelassen und so Eigenheimbildung, die ja auch eine Grundlage des Vermögensaufbaus darstellt, verhindert.
oe24: Was bedeutet das Auslaufen der KIM- Verordnung für die Banken?
Kuhnle: Banken können wieder flexibler in der Kreditvergabe agieren. Es sind wieder mehr Kreditvergaben möglich, auch für Kundinnen und Kunden mit weniger Eigenkapital oder höheren monatlichen Belastungen. Weiters wird der Wettbewerb im Interesse der Kunden wieder zunehmen.
oe24: Wie wird sich das auf die Immobilienbranche auswirken?
Haimovici: Das Vertrauen, dass Eigentumserwerb möglich ist, ist wieder zurückgekehrt und damit natürlich auch das Interesse unserer Kund:innen an unseren zahlreichen Liegenschaften und Neubauprojekten. Für uns gilt es nun, sich verstärkt zu bemühen, alle Wohnträume zu erfüllen und den Bedarf an Vorsorgewohnungen abzudecken.
oe24: Herr Generaldirektor Kuhnle, heißt das dann nicht auch wieder mehr Verantwortung für die Banken?
Kuhnle: Banken haben und hatten sich auch bereits vor Inkrafttreten der KIM- Verordnung an eine Vielzahl an Vorgaben zu halten, um etwaige Ausfallsrisiken zu minimieren: Bankwesengesetz, Loan to value ratio, EBA Guidelines, Hypothekarkreditgesetz, etc. Wir als Volksbank haben bisher verantwortungsbewusst gehandelt und werden das auch zukünftig tun, damit eine nachhaltige Kreditvergabe gewährleistet werden kann.
oe24: Sind diese Entwicklungen schon am Markt spürbar?
Haimovici: Es ist jetzt schon zu sehen, dass es zu einer deutlichen Steigerung der Nachfrage kommt. Ob zur Eigenheimbildung oder als Vorsorgeliegenschaft, der Erwerb einer Immobilie ist immer ein Gewinn. Zur persönlichen Nutzung oder als verlässlicher Ertragsbringer – Immobilienbesitz bietet viele Vorteile und sein Erwerb ist immer ein Schritt in die richtige Richtung, denn Immobilien stellen Werte dar – für heute und morgen.
oe24: Wir danken für das Gespräch.
