Der von Immo Analytics erschienene Jahresbericht 2025 über den Wiener Wohnungsmarkt prognostiziert wenig überraschend schwierige Zeiten undbestätigt erneut die Wohnungsknappheit in den kommenden Jahren.
Trendwende bei nominellen Wohnungspreisen im Jahr 2025: Die Bruttoverkaufspreise sind nach ihrem Allzeithoch im Jahr 2022 in den Jahren 2023/2024 in den meisten Marktsegmenten nominell leicht gesunken, haben jedoch 2025 bereits wieder angezogen. Diese Entwicklung ist teilweise auf Veränderungen im Angebot zurückzuführen: Während 2024 noch viele Erstbezugswohnungen mit Fertigstellungsjahren 2022 und 2023 verkauft wurden, kamen 2025 verstärkt ganz neue Wohnungen auf den Markt.
Ende der Schnäppchenphase am Wohnungsmarkt
Unabhängig davon zeigt sich bereits deutlich, dass mit weiter steigenden Wohnungspreisen künftig zu rechnen ist. So ging der Verhandlungsspielraum im Jahr 2025 in nahezu allen Segmenten zurück. Lediglich bei unsanierten Altbauwohnungen stieg der Verhandlungserfolg an, eine Entwicklung, die teilweise den politischen Entscheidungen des vergangenen Jahres geschuldet ist. Insgesamt deutet diese Entwicklung auf ein Ende der Schnäppchenphase am Wiener Wohnungsmarkt hin. Die Anzahl der Transaktionen stieg 2025 im Vergleich zu den beiden Vorjahren deutlich an, liegt jedoch weiterhin rund ein Drittel unter dem Höchststand des Jahres 2021. (Siehe Grafik „Wohnungsverkäufe“)
Zaghafte Belebung unter dem Marktniveau
„Eine verlässliche Einschätzung ist aufgrund der erheblichen Verzögerungen im Grundbuch zwar noch nicht möglich, doch eines steht bereits fest: Mit geschätzt rund 12.600 Transaktionen bleibt der Markt weiterhin deutlich unter seinem Potenzial. Die aktuelle Belebung ist aus Sicht von Entwicklern und Verkäufern bestenfalls eine zaghafte Erholung“, so Immo Analytics Geschäftsführer Gregor Pfeiffer.
Wohnungsknappheit spitzt
sich 2026 weiter zu
Die Neubautätigkeit befindet sich im freien Fall. Bereits ab 2026 wird die Neuflächenproduktion sowohl bei Miet- als auch bei Eigentumswohnungen den tatsächlichen Bedarf klar verfehlen. Damit steuert der Wohnungsmarkt auf eine spürbare Unterversorgung zu, die – gemeinsam mit der wieder steigenden Zahl an Transaktionen – erheblichen Preisdruck nach oben erwarten lässt. „Bislang konnte dieser Preisanstieg im Neubausegment noch gedämpft werden, weil zahlreiche nahezu neuwertige Wohnungen aus der Zeit des Baubooms bis 2021 wieder auf den Markt kamen. Dabei handelte es sich vor allem um Verkäufe von Investoren, die in den vergangenen Jahren günstig eingestiegen sind und nun Gewinne realisieren, sowie um Erbschaften, die rasch liquidiert wurden. Dieses zusätzliche Angebot wirkt jedoch nur temporär – und läuft spürbar aus“, analysiert Gregor Pfeiffer die Situation.
Preisdruck nach oben: Hochpreisige Segmente gewinnen an GewichtBesonders dramatisch ist die Situation im neuwertigen Mietsegment, wo aufgrund der steigenden Nachfrage und des geringen neu hinzukommenden Angebotes deutliche Mietpreissteigerungen zu erwarten sind. Gregor Pfeiffer: „Hier stellt sich nicht die Frage, ob das Glas halb voll oder halb leer ist – sondern, wann überhaupt wieder ausreichend Wasser nachkommt.“ Hochpreisige Abschlüsse holen auf. (siehe Grafik „Preissegment“) Käufe ab 400.000 Euro aufwärts gewinnen wieder an Marktanteil. Ein Vergleich der beiden Balken in der Grafik zeigt klar: Die Kaufpreise steigen weiter bzw. wieder. Vor allem das Preissegment zwischen 400.000 und 700.000 Euro gewinnt deutlich an Bedeutung, während der Anteil der Käufe zwischen 200.000 und 400.000 Euro zurückgeht. Auch im Luxussegment über 800.000 Euro ist der prozentuelle Anteil der Abschlüsse wieder gestiegen.
