Leistbares Wohnen unter Druck

Wenn Wohnen zu teuer wird, gerät mehr ins Wanken als der Haushaltsplan. Dann geht es um sozialen Frieden, um die Mitte der Gesellschaft und um die Frage, ob eine Stadt für breite Schichten leistbar bleibt. Wien gilt seit Jahrzehnten als internationales Vorbild für sozialen und gemeinnützigen Wohnbau. Doch steigende Baukosten, hohe Energiepreise und fehlende Grundstücke setzen auch dieses Modell unter Druck. Wie leistbares Wohnen langfristig gesichert werden kann, diskutierten Vertreter aus Politik, Wohnbau und Bauwirtschaft.

Wiener Modell unter Druck

Die Stadt an der Donau gilt seit Jahrzehnten als internationales Vorzeigemodell für sozialen Wohnbau. Die Mischung aus Gemeindebauten, gemeinnützigen Bauträgern und privaten Projekten sorgt dafür, dass Wohnen in der Stadt vergleichsweise leistbar bleibt. Gleichzeitig wächst der Druck. Die Bevölkerung in Wien steigt weiter, Grundstücke werden knapper und Baukosten steigen seit Jahren deutlich schneller als viele Einkommen. Für Elke Hanel-Torsch, amtsführende Stadträtin für Wohnen, Wohnbau, Stadterneuerung und Frauen in Wien, liegt die Antwort in Kontinuität und Qualität. „Wir müssen bauen, wir müssen leistbar bauen“, sagt Hanel-Torsch.

Das gelte für den Neubau ebenso wie für die Sanierung des Bestands. Entscheidend sei ein guter Mix: Gemeindebau neu, gemeinnützige Bauträger und private Entwickler müssten gemeinsam genügend Wohnraum schaffen. Dabei gehe es nicht um Masse allein. Wien müsse auch in Zukunft nachhaltig und mit hoher Qualität bauen. Hanel-Torsch verweist auf das, was das Wiener Modell seit Jahrzehnten stark macht: Wohnbau bedeutet auch Wohnumfeld. „Die Wohnung ist halt mehr als nur ein Dach über dem Kopf“, sagt Hanel-Torsch. Es gehe um Grünflächen, Qualität und ein Zuhause, in dem Menschen viel Zeit verbringen.

Mehr Planbarkeit gefordert

Kontinuität fehlt derzeit auch in der Bauwirtschaft. Sie braucht verlässlichere Rahmenbedingungen statt starker Ausschläge zwischen Boom und Einbruch. Nach Jahren mit sehr hoher Bautätigkeit folgte ein massiver Einbruch. Projekte wurden gestoppt oder verschoben, manche Unternehmen gerieten wirtschaftlich unter Druck. Für die Branche entsteht dadurch ein Problem: Es fehlt an langfristiger Stabilität. Josef Muchitsch, Bundesvorsitzender der Gewerkschaft Bau-Holz, sieht genau hier den zentralen Hebel. Nach mittlerweile drei Jahren Rezession in der Bauwirtschaft brauche es wieder Verlässlichkeit. Die Branche brauche wieder eine planbare Entwicklung statt permanenter Ausschläge. „Nach diesem Auf und Ab müssen wir wieder Stabilität in den Wohnbau bringen“, sagt Muchitsch. Das helfe der Wirtschaft, mache die Branche planbarer und gebe auch den Menschen am Bau mehr Sicherheit.

Muchitsch fordert deshalb langfristige Strategien statt kurzfristiger Krisenmaßnahmen. Österreich brauche einen bundesweiten „Rahmenplan Wohnen“, vergleichbar mit Infrastrukturprogrammen bei Bahn oder Straßenbau. „Wo soll was wie entstehen? Unter welchen Kriterien, Maßnahmen, Qualitätsanforderungen?“, fasst Muchitsch die zentralen Fragen zusammen. Ohne gesicherte Finanzierung werde ein solcher Plan allerdings nicht funktionieren. Für Muchitsch geht es dabei nicht nur um neue Wohnungen, sondern auch um Sicherheit für Beschäftigte und Unternehmen. Die Wohnbaupolitik dürfe nicht erst reagieren, wenn die Krise bereits da ist. Sein Befund ist deutlich: „Wir wissen ja, wie es geht. Wir tun es nur nicht noch so, wie es geht.“

Grundstücke werden zum Schlüsselfaktor

Neben den Baukosten rückt der Faktor Boden in den Mittelpunkt. In Ballungsräumen wird es immer schwieriger, Flächen zu vernünftigen Preisen zu finden. Für Michael Gehbauer, Obmann des Österreichischen Verbands gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV), ist das der entscheidende Hebel: „Leistbaren Wohnraum gibt es nur dann, wenn Grundstücke im ausreichenden Ausmaß zur Verfügung stehen.“

Die Gemeinnützigen sind dabei ein zentraler Stabilitätsfaktor. „Wir haben 173 gemeinnützige Wohnungsunternehmen in Österreich, die über eine Million Wohnungen verwalten“, sagt Gehbauer. Doch auch dieses System braucht ausreichend Boden. Als Beispiel nennt er Wien mit Wohnfonds und Widmungskategorie geförderter Wohnbau. Solche Modelle könnten auch in anderen Bundesländern helfen. Zusätzlich fordert Gehbauer stärkere Förderungen für Sanierung und Dekarbonisierung. Der gemeinnützige Wohnbau wolle bis 2040 klimaneutral werden. „Die Gemeinnützigen wollen da Vorreiter sein“, sagt Gehbauer.

Energiepreise belasten den Wohnbau

Die wirtschaftliche Gesamtlage verschärft die Situation zusätzlich. Thomas Drozda, Vorstandsdirektor der ARWAG, verweist auf die schwache Konjunktur: „Wir sind im dritten Jahr ohne Wachstum.“ Für den Wohnungsmarkt ist das entscheidend, weil Einkommen und Leistbarkeit stärker unter Druck geraten. Die ARWAG habe dennoch bewusst weitergebaut und stark auf geförderten Wohnbau gesetzt. Geholfen hätten bessere Förderbedingungen. „Die Stadt Wien hat die Förderung deutlich ausgeweitet“, sagt Drozda.

Verbessert worden seien Beträge, Zinskonditionen und Darlehenslaufzeiten. Das habe geförderte Projekte stabilisiert, während andere Marktsegmente stärker unter Druck kamen. Drozda kritisiert auch Fehlentwicklungen am Immobilienmarkt. Wer nur darauf gesetzt habe, vom Plan zu verkaufen und Erlöse sofort in neue Grundstücke zu investieren, habe Probleme bekommen. Auch Bewertungsmodelle hätten Spekulation angeheizt. „Da sind Entwicklungen, die sehr große Aufmerksamkeit der Regulatorik verlangen würden“, sagt Drozda. Ein weiteres Risiko sind die Energiepreise. „Die wichtigsten Baustoffe bestehen zum großen Teil aus Energie“, sagt Drozda. Entscheidend sei nun, kontinuierlich weiterzubauen und das zu errichten, was tatsächlich nachgefragt wird.

Gemeinsam Lösungen finden

Trotz aller Probleme gibt es auch Chancen. Wien verfügt weiterhin über starke Instrumente wie Grundstücksbevorratung, Bauträgerwettbewerbe und die Widmungskategorie geförderter Wohnbau. Gleichzeitig braucht es einen stärkeren Schulterschluss zwischen Politik, Bauträgern, Banken und Sozialpartnern. Drozda unterstützt die Idee eines Rahmenplans für leistbares Wohnen und fordert, dass Bund und Länder das Thema stärker gemeinsam behandeln.

Wien sei zwar vorbildlich, doch leistbares Wohnen sei längst eine österreichweite Herausforderung. Auch Hanel-Torsch betont, dass Kontinuität entscheidend sei. Eines ist sicher: Leistbares Wohnen ist kein Nebenthema, sondern eine Voraussetzung für sozialen Zusammenhalt. Damit das Wiener Modell stark bleibt, braucht es Grundstücke, Förderung, Sanierung, stabile Energiepreise und Planbarkeit.