Die Krise hat die Märkte für kommerzielle CEE-Immobilien hart getroffen. So ist das dortige Investitionsvolumen von 9,8 Mrd. Euro 2008 auf 2,5 Mrd. Euro im Vorjahr gefallen. Gleichzeitig war in den letzten beiden Quartalen 2009 wieder ein steigendes Investoreninteresse, vor allem nach Spitzenobjekten im Büro- und Einzelhandelssektor Polens sowie Tschechiens, zu verzeichnen. Das ist ein Ergebnis der Bank Austria "Real Estate Country Facts“ zu Polen, Slowakei und Tschechien.
Laut der Marktanalyse stehen die Vorzeichen für eine Erholung gut: Die volkswirtschaftlichen Indikatoren haben sich verbessert, Immobilieninvestoren zeigen wieder Interesse und die noch im Markt agierenden Banken haben zwar nach wie vor konservativere Finanzierungsstrukturen – allzu strenge Auflagen werden jedoch schrittweise aufgegeben.
Reinhard Madlencnik, Leiter Real Estate in der Bank Austria: "Wir sind bereit, gute Projekte langfristig zu finanzieren: Für 2010 haben wir einen spürbaren Anstieg des Kreditwachstums eingeplant.“
Wirtschaftskrise reduziert Büroflächenwachstum
Seit 2000 hat sich der Bestand an modernen Büroflächen in den Hauptstädten Polens, Tschechiens und der Slowakei fast verdreifacht. Gerade in Zeiten des Investment-Booms in CEE wurden enorm viele Büroprojekte realisiert, sehr viele davon waren spekulativ und wurden noch knapp vor dem Ausbruch der globalen Finanzmarktkrise gestartet.
So kommt es, dass selbst am Höhepunkt der Krise in den Jahren 2008 und 2009 knapp 1,5 Mio. Quadratmeter Büroneuflächen in Warschau, Prag und Bratislava fertig gestellt wurden. "Für 2010 und noch deutlicher 2011 / 2012 erwarten wir einen Rückgang der Fertigstellung von neuen Büroflächen“, sagt Madlencnik. "Zahlreiche Pipelineprojekte wurden im Zuge des Konjunktureinbruches auf Eis gelegt und diese Projektstopps wirken sich nun zeitversetzt aus.“
Die Leerstandsraten zeigen seit 2008 einen steigenden Trend, nachdem 2007 ein Tiefpunkt erreicht wurde. In Warschau befand sich der Leerstand Ende des Vorjahres bei vergleichsweise moderaten 7 %, Prag und Bratislava wiesen hingegen bereits Raten von zirka 12 % aus.
Mit weiteren, wenn auch unterschiedlich starken Anstiegen wird gerechnet. Bei der Mietpreisentwicklung, die ab 2006 in CEE teilweise steil nach oben ging, hat die Wirtschaftskrise für den Markt (gesunde) Korrekturen erzwungen. Die Rückgänge sind dabei in Prag und Bratislava relativ am geringsten ausgefallen, in Warschau war das Minus entsprechend der höheren Ausgangslage am stärksten.
Einzelhandelsmieten unter Druck
Bratislava, Prag und Warschau sind seit geraumer Zeit gesättigte Märkte. Aus diesem Grund hat sich das Interesse der Investoren bereits vor der Krise auf andere Groß- und Mittelstädte verlagert. Bis 2008 wurden manche Städte regelrecht mit Einkaufszentren überhäuft.
2009 kamen ungefähr 1 Mio. Quadratmeter neue Handelsflächen in Polen, Slowakei und Tschechien auf den Markt, 2010 soll sich die Neuproduktion in derselben Größenordnung bewegen. Diese Flächen resultieren ebenfalls größtenteils aus Projekten, die sich bereits bei Beginn der Finanzkrise in Bau befunden haben.
Die Leerstandsraten sind in Warschau und Bratislava noch relativ gering. In Prag liegt die durchschnittliche Leerstandsrate mit rd. 10% deutlich höher. "Aber auch in Prag gibt esTop-Einkaufszentren, deren Auslastung nach wie vor ausgezeichnet ist. Lage und Konzept sind entscheidend“, betont Madlencnik.
"Ähnlich wie in anderen Ländern auch, nutzen Mieter die Krise, um Mieten nachzuverhandeln. Vermieter versuchen über Incentives, die sich nicht in den Nettomieten niederschlagen, die Mieter zu halten. Nichtsdestotrotz sind die Mieten deutlich zurückgekommen“, sagt Immobilienanalystin Karla Schestauber.
Neue Logistikflächen kommen kaum noch auf den Markt
Der Bereich Industrieimmobilien hat besonders schnell auf den Konjunktureinbruch reagiert. Sie werden oftmals in einzelnen Modulen bzw. Phasen errichtet, sodass der Handlungsspielraum der Investoren relativ groß ist. „Während vor der Krise viele Logistikflächen spekulativ errichtet wurden, was regional zu einer hohen Überproduktion und zu relativ hohen Leerstandsraten führte, kommen derzeit kaum mehr neue Logistikflächen auf den Markt“, so Schestauber.
Ähnlich wie im Büro- und Shopping Center-Bereich zeichnet sich auch bei den Logistikflächen eine Stabilisierung der Spitzenrenditen ab. Im Unterschied zu den anderen Nutzungsarten fand in diesem Segment auch eine Angleichung der Renditen statt. Damit lagen Bratislava, Prag und Warschau die Spitzenrenditen Ende 2009 nahezu gleichauf bei 8,75 %. Bürospitzenrenditen lagen lt. Daten von CBRE Ende 2009 in Warschau bei 6,75 %, in Prag bei 7 % und Bratislava 7,5 %.
"Die Schere zwischen Spitzenrenditen und Renditen für Immobilien in weniger guten Lagen und weniger guter Qualität ist deutlich aufgegangen. Diese Schere wird auch nur langsam wieder zusammengehen“, resümiert Madlencnik. "Investment-Projekte werden bei Finanzierungsentscheidungen auf Grund des geringeren Risikos bevorzugt. Projekte, die durch Energieeffizienz und damit niedrige Bruttomieten überzeugen können, haben einen Startvorteil.“
