Niederösterreich ist im Bundesländer-Vergleich ein günstiger Standort, und die Leistbarkeitvon Wohneigentum ist hier weniger angespannt als anderswo. Das zeigen die Ergebnisse der regionale Immobilienstudie von Raiffeisenlandesbank NÖ-Wien, Raiffeisen Research und Raiffeisen Immobilien.
Das erste Quartal gibt Anlass zur Zuversicht, denn die Nachfrage nach Wohnimmobilien steigt wieder.
Bis Ende März 2025 ist das Wohnbaukreditvolumen bei der Raiffeisen-Bankengruppe
Niederösterreich-Wien um ein Prozent auf 200 Millionen Euro gestiegen (Vergleich
zu 31.12.2024). „Die steigende Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen zeigt, dass
die Talsohle durchschritten ist“, erklärt Martin Hauer, Vorstandsdirektor der
Raiffeisenlandesbank NÖ-Wien. „Gesunkene Zinsen und gestiegene Realeinkommen bei
stabilen Immobilienpreisen führen zu einer leichten Entspannung bei der Leistbarkeit von
Wohnraum.“
Planbarkeit und Sicherheit durch Fixzinskredite
Die niederösterreichischen Raiffeisenbanken inklusive der Raiffeisenlandesbank
Niederösterreich-Wien sind der wichtigste Wohnraumfinanzierer in Niederösterreich und
Wien. Das gesamte Finanzierungsvolumen beträgt rund 14 Milliarden Euro (per 31.12.2024).
Knapp 55 Prozent (7,7 Milliarden Euro) werden in Form von Fixzinskrediten abgeschlossen.
Das bedeutet ein Plus von vier Prozent gegenüber dem Vorjahr. Mit fixen Zinsen sind die
wesentlichen Kreditfaktoren Planbarkeit und Sicherheit gegeben, weil Kunden immer
genau wissen, wie hoch die monatliche Belastung ist.
„Wir begrüßen das Auslaufen der KIM-Verordnung, weil wir in Einzelfällen damit mehr
Flexibilität bieten können. Vor allem bei Jungfamilien rechnen wir mit einer verstärkten
Nachfrage nach Wohnraumfinanzierungen und stehen unseren Kundinnen und Kunden
mit individuellen Lösungen zur Seite“, betont Martin Hauer.
Raiffeisen Research: Talsohle durchschritten
Der Preisrückgang auf dem österreichischen Wohnimmobilienmarkt hat sich 2024
fortgesetzt, aber mit verminderter Geschwindigkeit. Wohneigentum ist im Verlauf des
Vorjahres österreichweit um 1,1 Prozent billiger geworden, 2023 lag das Minus noch bei
2,3 Prozent. Allerdings dürfte die Zeit – ohnehin nur leicht – sinkender Immobilienpreise
2025 vorbei sein. Die gesunkenen Zinsen und insbesondere die gestiegenen Einkommen
sollten eine Trendwende herbeiführen. Wohnimmobilienpreise dürften heuer wieder leicht
zulegen. „Die EZB hat die Leitzinsen nach Erreichen des Zinsgipfels bereits um 1,75 Prozent
gesenkt, wir rechnen bis zum Herbst mit zwei weiteren kleinen Zinsschritten. Insbesondere
variable Kredite dürften daher noch etwas billiger werden“, beschreibt Gunter Deuber,
Chefanalyst von Raiffeisen Research, das Zinsumfeld für den Immobilienmarkt.
„Ein Krisenszenario ist am heimischen Immobilienmarkt ausgeblieben. Allerdings erlebte
Österreich eine der schwersten Baurezessionen in Europa und aus historischer Sicht.
Zusätzlicher neuer regulatorischer Gegenwind erscheint angesichts der schweren
Baurezession und der zu geringen Bautätigkeit nicht angezeigt”, schlussfolgert
Gunter Deuber weiter.
Niederösterreich: Leistbarkeit als „Wettbewerbsvorteil“
Ein Quadratmeter eines niederösterreichischen Einfamilienhauses kostete im vierten Quartal
2024 rund 3.370 Euro. Nur in der Steiermark, in Kärnten und im Burgenland musste beim
Eigentumserwerb weniger aufgebracht werden. Gleichzeitig haben niederösterreichische
Haushalte österreichweit fast die höchsten Einkommen. Die Leistbarkeit von Wohneigentum
ist in Niederösterreich also weniger angespannt als andernorts. Ein Umstand, der den
Preisrückgang seit Mitte 2022 begrenzt hat. In den letzten knapp zweieinhalb Jahren ist das
niederösterreichische Einfamilienhaus um 5,8 Prozent billiger geworden (Q4 24 ggü. Q3 22).
Niederösterreich ist jedoch nicht gleich Niederösterreich.
Denn im größten Bundesland ist das Preisgefälle besonders groß. Der Quadratmeter eines
Einfamilienhauses war in Zwettl Ende 2024 für 1.845 Euro zu haben, in Mödling musste
mit 5.420 Euro fast dreimal so viel aufgewendet werden. Das große Preisgefälle innerhalb
Niederösterreichs ist in den letzten Jahren jedoch kleiner geworden. Preisgünstige Bezirke
hatten angesichts niedrigerer Preise in Zeiten angespannter Leistbarkeit einen
„Wettbewerbsvorteil“. In Gmünd (+4 Prozent) und Waidhofen/Ybbs (+3 Prozent) wurde
Wohneigentum seit Q3 22 sogar teurer. Mittel- bis langfristig gilt jedoch: „Das preisliche Gefälle auf dem niederösterreichischen Immobilienmarkt wird wieder größer werden“,
sagt Matthias Reith, Senior Ökonom für den österreichischen Wohnimmobilienmarkt bei
Raiffeisen Research. Denn schrumpfende Einwohnerzahlen wie in Gmünd,
Waidhofen (Thaya & Ybbs) Zwettl oder Lilienfeld sprechen dort gegen dynamische
Immobilienpreisanstiege. Anders in den Bezirken des Wiener „Speckgürtels“, die auch in
Zukunft wachsen werden. „Wohneigentum um die Bundeshauptstadt sollte also in Zukunft
schneller teurer werden als Niederösterreich insgesamt“, so Matthias Reith.
Raiffeisen Immobilien: Nachfrage steigt wiederBei Raiffeisen Immobilien NÖ/Wien/Burgenland, der Immobilientreuhand-Organisationder Raiffeisen Bankengruppe in Ostösterreich, sieht man den niederösterreichischenImmobilienmarkt auf dem Weg zur neuen, alten Normalität. Käufer geben sich wiedermit kleineren Flächen zufrieden und sind verstärkt bereit, gebrauchte Objekte zu sanieren.Auch die Verkäufer gebrauchter Immobilien haben ihre Preisvorstellungen an dieveränderten Rahmenbedingungen angepasst. Im Neubau-Segment blieben die Preiseaufgrund steigender Baukosten allerdings auf hohem Niveau. Stark zugelegt hat dieNachfrage nach Mietwohnungen – ein positiver Impuls für Investmentimmobilien, dieals Anlageform wieder attraktiver werden.Für 2025 zeigt sich Peter Weinberger, Geschäftsführer von Raiffeisen ImmobilienNÖ/Wien/Burgenland, vorsichtig optimistisch: „Bereits im Februar und März verzeichnetenwir ein leichtes Plus. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser, vor allem im mittlerenPreissegment von 300.000 Euro bis 400.000 Euro. Auch die Nachfrage nach Grundstückenzieht langsam wieder an.“
