Druck auf Wohnungsmarkt wegen der verbleibenden Angebote auf Plattformen wie Airbnb weiterhin hoch.
Salzburg. Die strengeren Regeln und Kontrollen gegen illegale Kurzzeitvermietungen von Wohnungen in der Stadt Salzburg greifen. "Die Zahl der Kurzzeitvermietungsangebote auf Airbnb ist seit 2018 um rund 30 Prozent zurückgegangen. Das ermutigt uns, weiter gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum vorzugehen, sagte der ressortzuständige Vizebürgermeister Kay-Michael Dankl (KPÖ Plus) am Mittwoch anlässlich der Präsentation einer neuen Studie der Universität Salzburg.
Der Druck auf den Wohnungsmarkt bleibe aber hoch, weil viele der verbleibenden Angebote weiterhin Wohnraum binden würden und neue Ausweichformen wie mittelfristige Vermietungen und Mikrohotels zusätzlichen Handlungsbedarf aufzeigen. "Der Rückgang der Angebote ist ein wichtiges Ergebnis. Gleichzeitig zeigt die Untersuchung, dass der Anteil des entzogenen Wohnraums weiterhin hoch ist", resümierte Studienautor Christian Smigiel von der Universität Salzburg. Zudem wisse man nicht, wie viele der rund 200 Wohnungen, die jetzt nicht mehr für die Kurzzeitvermietung angeboten werden, dem normalen Mietwohnungsmarkt zugefallen sind, sagte Dankl.
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Kontrollen zeigen Wirkung
Bei dieser Studie handelte es sich um die erste Langzeitstudie in Österreich, in der Kurzzeitvermietungen mit mehreren sozialwissenschaftlichen Methoden untersucht wurden. Der Abschlussbericht wurde im Februar 2026 fertiggestellt. Bereits im Vorjahr habe sich gezeigt, dass die Kontrollen seit 2022 Wirkung zeigten und in über hundert Fällen die rechtswidrige Kurzzeitvermietung eingestellt wurde.
Der Rückgang sei kein Zufall, sondern das Ergebnis konsequenter Kontrollen und klarer Regeln. "Salzburg hat hier das schärfste Vorgehen unter allen Landeshauptstädten. Ohne die Regeln und Kontrollen wäre das Phänomen Airbnb explodiert und eine noch größere Belastung geworden als es 2018 war", sagte Dankl. Das für die Kontrollen zuständige Team im Magistrat wurde mit 2025 personell gestärkt und zur Dienststelle aufgewertet.
Wohnraum bleibt trotz Rückgang unter Druck
Wie wichtig der Rückgang der angebotenen Wohnungen sei, zeige sich daran, dass die Mehrheit der aktuellen Angebote ganze Wohnungen betrifft, die dem regulären Wohnungsmarkt entzogen werden, wurde bei der Präsentation der Studie erklärt. 78 Prozent aller Angebote seien komplette Wohnungen oder ganze Häuser. Gleichzeitig ist der Markt ganzjährig aktiv: 80 Prozent der Angebote seien mehr als drei Monate im Jahr gelistet, rund 30 Prozent sogar mehr als 300 Tage. "Sie werden also nicht regulär bewohnt und nur zimmer- oder zeitweise vermietet, wenn man etwa selbst auf Urlaub ist, - wie es einst der Gründungsgedanke von Plattformen wie Airbnb war." Nach wie vor würde ein erheblicher Teil des Angebots Wohnraum binden, der in der Stadt Salzburg dringend für Hauptwohnsitze gebraucht werde.
Die Stadt Salzburg setzte in den vergangenen Jahren mehrere Schritte, um illegale Kurzzeitvermietung wirksamer zu bekämpfen. Zwischen 2022 und Ende 2024 wurden insgesamt 692 Fälle bearbeitet. Dazu kamen 227 Anzeigen aus der Bevölkerung sowie 44 Meldungen über die neu geschaffene Onlineplattform.
Seit 1. August 2025 ist bereits das bloße Anbieten einer touristischen Kurzzeitvermietung ohne Bewilligung strafbar. Auch die Strafen wurden in Fällen, bei denen Touristen in der zweckentfremdeten Wohnung angetroffen wurden, auf bis zu 50.000 Euro verdoppelt. Die Stadt betonte außerdem, dass bisher keine einzige Bewilligung für eine touristische Kurzzeitvermietung im Sinne des Raumordnungsgesetzes erteilt wurde. Legal seien nur mehr ganz wenige Ausnahmen, vor allem die Privatzimmervermietung einzelner Zimmer einer regulär bewohnten Wohnung und Fälle, die schon vor der Gesetzesverschärfung am Markt waren.
Mehr Mikrohotels
Die Untersuchung zeigte zudem, dass Regulierung den Markt verändert. Anbietende weichen auf andere Formen der temporären Vermietung aus. Besonders dynamisch entwickelt haben sich seit der ersten Studie 2019 zwei Segmente: mittelfristig vermietete Wohnungen mit Mietdauern von einem bis sechs Monaten sowie Mikrohotels. Die Studie beschreibt diese Entwicklung als Teil eines fortschreitenden Prozesses der "Hotelisierung", der in seiner Wirkung auf den Wohnungsmarkt ähnlich problematisch sein kann wie die Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb.
"Das erfolgreiche Vorgehen gegen die Kurzzeitvermietung führt dazu, dass einzelne Anbieter versuchen, ihre Wohnungen oder ihr Haus als Mikrohotel zu deklarieren. Hier verschärft die Stadt ebenfalls ihre Überprüfungen und arbeitet an neuen Regeln, um solchen Umgehungsversuchen einen Riegel vorzuschieben", kündigte Dankl an, der hier auf die Unterstützung des Landesgesetzgebers hofft.
In einer Stellungnahme erklärte dazu Simon Heilig-Hofbauer, Raumordnungssprecher der Grünen, "der politische Auftrag zur Regulierung von Mikrohotels ist längst einstimmig vom Landtag beschlossen. Auf Antrag der Grünen wurde 2024 klar festgelegt, hier nachzuschärfen. Die dafür notwendige ROG-Novelle wurde für Ende März angekündigt - sie ist bis heute ausständig."
