Geschäftsmieten in Wiens Toplagen steigen weiter

Wer in Wiens bekanntesten Einkaufsstraßen ein Geschäft eröffnen will, muss immer tiefer in die Tasche greifen. Die Mieten am Kohlmarkt, Graben und auf der Mariahilfer Straße sind erneut gestiegen. Gleichzeitig stehen in den begehrtesten Lagen kaum Geschäftslokale leer. Das zeigt der aktuelle Retail-Marktbericht von OTTO Immobilien, für den knapp 500 Geschäfte mit insgesamt rund 203.000 Quadratmetern Verkaufsfläche untersucht wurden.

Besonders teuer ist der Graben, wo die Spitzenmiete von 620 auf 630 Euro pro Quadratmeter gestiegen ist. Am Kohlmarkt inklusive Goldenem Quartier werden mittlerweile bis zu 590 Euro verlangt. Im Vorjahr waren es noch 570 Euro. Auf der Mariahilfer Straße kletterte der Spitzenwert von 160 auf 170 Euro.

"Wer eine Spitzenlage will, muss dafür auch bei den Konditionen Kompromisse eingehen", erklärt Anja Mutschler, Teamleiterin Retail bei OTTO Immobilien. Vor allem kleinere und mittelgroße Geschäftslokale sind gefragt, während das Angebot begrenzt bleibt. Auch unmittelbar angrenzende Nebenlagen profitieren von der Nachfrage. Weiter entfernte Einkaufsstraßen stehen dagegen weiterhin unter Preisdruck.

Wie begehrt die besten Adressen sind, zeigt sich auch am Leerstand. Am Kohlmarkt und am Graben sind praktisch sämtliche Geschäftsflächen vermietet. Auf der Mariahilfer Straße sank die Leerstandsquote gegenüber dem Vorjahr von 3,8 auf 3,3 Prozent. Eine Ausnahme bildet die Kärntner Straße. Dort stieg der Leerstand von 0,2 auf 2,1 Prozent, was hauptsächlich auf das vorübergehend geschlossene ehemalige Benetton-Geschäft zurückzuführen ist. Laut OTTO Immobilien laufen bereits Gespräche mit internationalen Marken. Die kleinere ehemalige Benetton-Filiale in der Kärntner Straße 14 mit rund 200 Quadratmetern wurde hingegen von Lululemon übernommen.

Trotz der hohen Nachfrage wechselten heuer deutlich weniger Geschäftsflächen ihre Nutzer. Zwischen November 2025 und Oktober 2026 wurden auf der Mariahilfer Straße rund 5.400 Quadratmeter neu bespielt. Im Vergleichszeitraum davor waren es noch 11.700 Quadratmeter. Das entspricht einem Rückgang von 54 Prozent. In den Toplagen der Inneren Stadt sank das Volumen um 39 Prozent von rund 4.000 auf 2.400 Quadratmeter. Gemessen an der gesamten Verkaufsfläche wurden damit auf der Mariahilfer Straße rund 4,6 Prozent und in der Innenstadt 2,9 Prozent neu genutzt.

Für Patricia Autengruber, Senior Analystin bei OTTO Immobilien, ist das angesichts der niedrigen Leerstandsquoten kein Warnsignal. "Frei werdende Flächen werden dort rasch nachvermietet", erklärt sie mit Blick auf Kohlmarkt und Graben. Zudem werden mehrere begehrte Immobilien bereits abseits des öffentlichen Marktes verhandelt.

Gastronomie, Beauty-Angebote, Fitnessstudios und Unterhaltungsmöglichkeiten dürften in Wiens Einkaufsstraßen künftig eine größere Rolle spielen. Sie ziehen zusätzliche Besucher an und sorgen dafür, dass diese länger bleiben. "Der klassische Handel verschwindet nicht, aber seine Rolle verändert sich", erklärt Mutschler. Gefragt seien zunehmend Geschäfte, in denen Kunden gerne Zeit verbringen. Dafür braucht es auch flexibel nutzbare Geschäftslokale mit entsprechender technischer Ausstattung. Pop-up-Stores und Zwischennutzungen könnten zudem verhindern, dass Flächen über längere Zeit leer stehen. An den hohen Preisen der besten Einkaufsadressen dürfte sich vorerst wenig ändern. "Die besten Lagen bleiben knapp und teuer", hält OTTO-Immobilien-Geschäftsführer Eugen Otto fest.